Договор краткосрочной аренды для посуточного бизнеса: как составить правильно

В обиходе документ, который подписывают рантье (наймодатели жилого помещения) со своими гостями (нанимателями жилого помещения), называют договором аренды жилья. Но это не совсем корректно: с юридической точки зрения к таким договорам применяются нормы о договорах найма жилого помещения (Статья 671 Гражданского кодекса РФ).

Форма договора и его регистрация

Договор краткосрочной аренды жилого помещения обязательно нужно оформлять письменно — это прямое требование Гражданского кодекса для такого вида договоров. То есть договор будет считаться недействительным в любой иной форме — например, устная договоренность.

Важно подписывать документ ещё и потому, что в случае конфликта между владельцем посуточных апартаментов с гостем ссылаться на свидетельские показания не получится. Без договора гость, скорее всего, не станет вносить предоплату или депозит. К тому же подписание договора усиливает у арендатора ощущение ответственности: осознание возможных штрафов будет мотивировать гостя относиться к квартире бережнее и не нарушать правила проживания.

В тексте документа прежде всего нужно прописать:

• меры ответственности гостя; 
• пути разрешения споров в том порядке, в каком это удобно владельцу объекта краткосрочной аренды. 

Что должно быть в договоре

При составлении документа важно включить в него все существенные условия договора найма жилого помещения. Если хоть одно из существенных условий не упомянуть в договоре, он будет считаться незаключённым. 

Основная ошибка при составлении договора — недостаточно подробное описание важных для арендодателя обязательств каждой стороны. Владельцу квартиры стоит детально описать все обязательства гостя.

• Сроки оплаты. Например, предоплатная система позволит застраховаться от рисков неуплаты и задолженности гостей. 
• Максимальное количество людей, которые могут жить или находиться в квартире. Если не будет ограничений, то арендатор может привести в квартиру гостей, а это негативно скажется не только на состоянии помещения, но и на отношениях с соседями.
• Опись имущества — всех ценных вещей в квартире.
• Время заезда и выезда. Точность позволит избежать разногласий с гостями.
• Срок действия договора.
• Способы разрешения споров: каким образом урегулируется конфликт до суда, в какие сроки это происходит. В каком суде будет рассматриваться вопрос, если компромисса достичь не удастся.
• Депозит — гарантия того, что возможный ущерб имуществу будет компенсирован. В договоре нужно подробно прописать условия и случаи удержания депозита — примеры, что может произойти, и сумму, которая полагается в качестве компенсации.
• Условие полного возмещения всех убытков, если гость повредит стены, вещи, технику. Убытки включают не только расходы на восстановление имущества или ремонт, но и упущенную выгоду. Рантье может получить компенсацию за то, что не получал прибыль от сдачи квартиры во время её ремонта или восстановления. Но это возможно, только если помещение повреждено настолько, что временно сдавать его невозможно.

В каких случаях договор признают недействительным

Договор считается вообще незаключённым, если в нём не упомянуты все существенные условия, о которых мы говорили выше. Недействительным договор могут признать ещё по ряду причин:

• если не соблюдена простая письменная форма — она предусмотрена законом для договора найма жилого помещения;
• если договор заключён между лицами, у которых нет полномочий его заключать. Например, арендодатель не собственник помещения и в принципе не имеет права его сдавать;
• если квартира или дом в долевой собственности, а один из собственников не давал письменного согласия на сдачу помещения посуточно;
• если квартира обременена залогом — она не может быть предметом договора найма жилого помещения;
• если арендатор — недееспособное лицо (например, не достиг совершеннолетия), которое не имеет права на заключение договора найма жилого помещения.

Может ли владелец квартиры сам составить договор

Владельцу посуточного бизнеса для работы необходим один шаблон договора. Для каждого нового гостя документ можно будет использовать снова, изменив даты оказания услуг и персональные данные.

Конечно, хозяин квартиры может сам составить такой договор. Однако нельзя исключать, что человек без специальных знаний допустит ошибки, даже если возьмёт за основу шаблон договора в интернете. 

Более надёжный вариант — один раз привлечь юриста, который разбирается в специфике, и попросить его составить шаблон. Скорее всего, это позволит учесть все возможные нюансы и исключить ситуации, когда владелец квартиры не сможет взыскать свои потенциальные убытки.

Как подписать договор с гостем

Когда договор составлен, пришло время его подписать. Сделать это можно при встрече с гостем либо дистанционно. Использовать специальные программы для дистанционного подписания документов, владельцам посуточного бизнеса и их гостям чаще всего неудобно. Поэтому можно поступить следующим образом:

Шаг 1. Сделать договор публичным — в формате оферты — и разместить его онлайн, например, на сайте или в социальной сети. При этом в договоре нужно прописать пункт: «В момент оплаты наниматель полностью соглашается с условиями настоящей Оферты, расположенной по ссылке ____».

Шаг 2. Отправить гостю в мессенджер запрос на подтверждение бронирования посредством оплаты, а в сообщение включить формулировку: «Если вы хотите забронировать апартаменты на эти даты, необходимо внести оплату (сумма). В момент внесения оплаты вы соглашаетесь заключить договор найма жилого помещения на условиях Оферты, расположенной по ссылке _____».

Шаг 3. Гость, оплативший бронирование, в таком случае будет считаться принявшим Оферту — то есть заключившим с вами договор аренды на условиях, описанных в документе.

_{Фото на обложке: Freepik}