Игорь Поносов — хореограф, который более 20 лет управляет сетью танцевальных школ в Удмуртии. В 2022 году он решил создать прочный фундамент для будущего и вложился в две квартиры под аренду. Сейчас у него четыре квартиры в собственности. Свой посуточный бизнес называет инвестицией в пенсию.
Как получилось вырасти в два раза, чем помог флиппинг и почему один из объектов планирует сдавать лишь восемь лет — в истории рантье из Ижевска.
Рантье и директор танцевальной школы «Нон-Стоп» в Ижевске. В посуточном бизнесе с 2022 года, сдаёт четыре квартиры. Возвращаются более 40% гостей. В планах — 100 квартир и свой апарт-отель.
Игорь Поносов
История в цифрах
Предыстория: дизайн личной квартиры и флиппинг
Всё началось с жилья для себя. На личные сбережения основатель танцевальной студии купил квартиру в новостройке с предчистовой отделкой: хотел вложить деньги в недвижимость, поскольку считает это малорисковым инструментом инвестирования.
За полгода Игорь сделал в квартире ремонт. К этому времени в стране поднялись цены на недвижимость, и владелец решил продать жильё с мебелью и техникой. Это называется флиппинг — инвестирование в недвижимость на короткое время и её последующая перепродажа.
Сделка принесла хороший доход, который дополнился дивидендами от вложений в акции. Средств хватило, чтобы приобрести сразу два объекта недвижимости: студию и квартиру-полуторку с выделенной спальной зоной. После ремонта Игорь решил полуторную квартиру продать, а второй объект оставить для арендного бизнеса. Прибыль от реализации позволила приобрести ещё одну студию, которую бизнесмен также направил в свой арендный портфель. Пообщавшись с профессионалами сферы гостеприимства, получил совет: сдавать посуточно, а не в долгосрок.
«Идея посуточного бизнеса показалась мне интересной. Во-первых, в России развивается внутренний туризм, и столица Удмуртии интересна путешественникам. Во-вторых, если квартира в собственности, то риски минимальны. Бывают недобросовестные гости, но, по моему опыту, их мало. Все вопросы решаемы. В-третьих, в посуточке хорошие цифры окупаемости — в среднем получается 20% годовых.
Посуточный бизнес нельзя назвать полностью пассивным доходом, в нём есть свои особенности и сложности. Однако этой сфере достаточно уделять всего час-полтора в день, а порой и вовсе не требуется моё участие. Именно поэтому я рассматриваю посуточную аренду как достойный способ создать свой личный „пенсионный фонд“. Это понятный и прогнозируемый бизнес».
Игорь Поносов
Подключайте свой объект к Яндекс Путешествиям и получайте бронирования!
- для всех: отелей, глэмпингов, апартаментов, посуточных квартир, гостевых домов, баз отдыха;
- для ИП, самозанятых, юридических и физлиц;
- мобильное приложение для управления бронированиями;
- акции и спецпредложения для гостей.
«Ламинат клал сам, штукатурила мама» — об инвестициях в квартиры
Сейчас у Игоря четыре объекта в посуточной аренде. Все квартиры в Ижевске, они куплены без ипотеки. Цены указаны в предчистовой отделке:
- первая квартира в ЖК «Матрёшка Сити» — 2 млн рублей (2022 год);
- квартира в ЖК «Ёлки» — около 2,5 млн рублей (2022 год);
- квартира в ЖК «Покровский» — 2,5 млн рублей (2024 год);
- вторая квартира в ЖК «Мартёшка Сити» — 3,5 млн рублей (2024 год).
На ремонт одной студии и её «упаковку» мебелью и техникой уходило от 300 до 450 тысяч рублей. Окупаемость квартир, по подсчётам рантье, составляет чуть более шести лет без учёта стоимости самой недвижимости.
«Какие-то работы я делал сам. Например, клал ламинат и собирал всю мебель. С некоторыми работами мне помогала мама — она у меня штукатур-маляр. Дизайн квартир также разрабатывал сам: смотрел обзоры на профильных сайтах, объединял понравившиеся проекты. Это приносило удовольствие и помогало значительно экономить на себестоимости ремонта».
Игорь Поносов
Квартиру в ЖК «Покровский» Игорь планирует сдавать посуточно только восемь лет. Это жильё — подарок для его десятилетнего сына. Игорь уверен: собственная квартира станет отличным стартовым капиталом для ребёнка, когда он достигнет совершеннолетия и начнёт самостоятельную жизнь.
Дизайн квартир рантье продумывал самостоятельно. Фото из личного архива Игоря Поносова
Как выбирал квартиры под посуточную аренду
Чтобы получить максимальную прибыль при минимальных вложениях, рантье работает только со студиями и однокомнатными квартирами. При выборе нового объекта недвижимости обращает внимание на четыре ключевых параметра.
- Квартира в новостройке. Людям нужен сервис и комфорт. Гости смотрят не только на состояние самой квартиры, но и на инфраструктуру: какого года дом, есть ли консьерж, в каком состоянии подъезд, насколько ухожена придомовая территория, есть ли рядом торгово-развлекательные центры и остановки общественного транспорта.
- Перспективный молодой район. Хорошо, если рядом есть современные спортивные комплексы: хоккейный, футбольный, борцовский. Это обеспечит приток гостей из других регионов на соревнования как сейчас, так и в будущем.
- Высокая этажность. Чем выше этаж, тем лучше виды. Гости предпочитают снимать квартиры, окна которых выходят во дворы, а не на дорогу или промзону. Любят смотреть на закаты из окна или с балкона.
- Эргономика помещения. Рантье предпочитает просторные квартиры с классической планировкой и с прямыми углами, а не экспериментальные архитектурные решения со скошенными линиями стен и выступами. В «квадратных» квартирах проще грамотно расставить мебель, включая кровать.
Если взглянуть на карту, то все объекты рядом, за исключением квартиры в ЖК «Покровский». Это значительно упрощает логистику в работе.
Как устроен бизнес
«Я считаю, что мой бизнес пока ещё на коленках, так как давно сдаю посуточно только две квартиры, а две запустил с мая 2025 года».
Игорь Поносов
Администрирование на порталах посуточной аренды Игорь ведёт сам, с гостями также общается лично. Забронированные даты отмечает в заметках в телефоне и еженедельнике, но в ближайшее время планирует попробовать подключиться к CRM-системе. Рассматривает Realty Calendar.
Клинингом и стиркой занимаются две горничные, которые могут подменять друг друга. Работа строится через телеграм-чат. Поскольку гости чаще всего бронируют жильё от двух до семи суток, в каждой квартире получается по 12–13 уборок в месяц. Для упрощения работы организовано дистанционное заселение (на дверях стоят кейбоксы).
«Всегда за гостя»: как привлекал клиентов
Личный бренд Игоря Поносова стал ключевым фактором успеха в развитии бизнеса. Предприниматель активно продвигал квартиры через свои социальные сети. Только ВКонтакте у основателя школы танцев и рантье более 6500 друзей и подписчиков. Благодаря публичности и доверию аудитории он смог быстро раскрутить новое направление.
Подписчики рекомендовали это жильё иногородним родственникам и друзьям, которые собирались в Ижевск, как комфортную и бюджетную альтернативу гостиницам. Первые гости появились именно так, а затем подтянулись клиенты с сайтов бронирования.
Пост о посуточной сдаче квартиры в ЖК «Матрёшки Сити» без каких-то вложений в рекламу собрал 13 100 просмотров, 154 лайка и 55 репостов. Скриншот: Страница Игоря Поносова ВКонтакте
«Чтобы наработать клиентскую базу, я очень лояльно относился к каждому гостю. Например, если кто-то хотел выехать чуть позже, разрешал это сделать без доплаты. Придумывал другие приятные бонусы и фишки, чтобы они хотели возвращаться именно ко мне.
Таким образом я наработал хорошую базу постоянных гостей. Сейчас в обеих квартирах более 40% годовой загрузки именно за счёт повторных бронирований. В одной из квартир в апреле почти 70% дней были заняты постоянными гостями».
Игорь Поносов
Сервис — важнее всего, — считает Игорь Поносов. Если гости высказывали какие-то недовольства, прислушивался к мнению. Показательный пример: когда один из постояльцев пожаловался на жёсткие подушки, рантье в тот же день купил более мягкие в ближайшем торговом центре и лично привёз их гостю. При выезде постояльцев Игорь обязательно интересуется, всё ли тех устроило, выясняет, нужно ли что-то улучшить или изменить, чтобы сделать проживание более комфортным.
Бывали случаи, когда люди забывали в квартирах личные вещи. В этом случае Игорь назначает встречу в городе и передаёт «потеряшку» владельцу.
«Я всегда за гостя. Где-то, может быть, жертвую своим временем, силами и деньгами, чтобы постояльцам было комфортно в квартире и чтобы потом они возвращались именно ко мне.
Поэтому огорчает, когда гости не ценят заботу. Такие клиенты есть в любом бизнесе: они заплатили деньги и поэтому считают, что им всё дозволено, относятся к квартире потребительски, проявляют небрежность. Наверное, это самое неприятное и это главный минус посуточного бизнеса».
Игорь Поносов
Гостей, которые оставляют квартиру в непристойном виде, рантье заносит в личный чёрный список.
Ошибки в посуточной аренде
Оглядываясь на пройденный путь, Игорь Поносов признаётся, что, если бы ему пришлось начинать всё заново, он бы уделил больше внимания двум важным моментам, которые не учёл из-за недостатка опыта.
Первое — предусмотреть дополнительное спальное место, которое позволило бы расширить целевую аудиторию за счёт семей с детьми. Квартиры рассчитаны на двоих и меблированы двуспальными кроватями. Сейчас «втиснуть» диван затруднительно: это нужно было предусмотреть в дизайне на этапе планировки.
Второе — составить правила проживания и заранее отправлять их гостям. Ижевский рантье рекомендует указывать, в каких случаях не возвращается залог. Чтобы люди понимали, что при нарушении правил рискуют не только чужим имуществом, но и своими деньгами.
Прежде чем заселить гостя, Игорь в переписке обязательно уточняет: «Соглашаетесь ли вы с условиями проживания?» Получив утвердительный ответ («Да, соглашаемся»), он сохраняет переписку как доказательство. В спорных ситуациях рантье ссылается на полученное согласие гостя — это помогает избежать ненужных споров и упрощает урегулирование конфликтов.
Фрагмент правил, которые рантье отправляет арендаторам
Бизнес-цель: 100 квартир за 8 лет
В Ижевске есть чат для владельцев посуточных квартир. Когда загрузка полная, кто-то из участников чата может предложить другим забрать гостей за определённую комиссию. Однако происходит такое нечасто, потому что большинство рантье имеют по несколько квартир.
«Я считаю, что здоровая конкуренция должна быть. Это улучшает сервис. Когда вы смотрите на коллег, у которых квартиры в хорошем состоянии, в отличных локациях и с интересными фишками, то и сами ищете новые решения. Придумываете УТП (уникальное торговое предложение), которое затем повлияет на заселение. Это помогает держать себя в тонусе и развивать свой посуточный бизнес».
Игорь Поносов
Масштабирование бизнеса — вопрос времени, — считает рантье из Ижевска. Игорь Поносов поставил перед собой цель: 100 квартир за восемь лет, к 2033 году. Четыре объекта уже в собственности, в следующем году будет пятый. Остальные посуточные квартиры хочет добавить с помощью субаренды или доверительного управления. Задумывается о собственном комплексе апартаментов или апарт-отеле.
«Посуточный бизнес мне близок. Мне нравится доставлять людям комфорт и получать обратную связь. Когда гости пишут, что они довольны заселением, сервисом и лояльностью, — это такой здоровый, добрый допинг. Получаешь положительные эмоции и хочется делать ещё больше и лучше. Понимаешь, что занимаешься хорошим, нужным делом. И это вдохновляет и мотивирует. На мой взгляд, это очень экологичный бизнес».
Игорь Поносов
Читайте ещё одну реальную историю. Дизайнер интерьера из Москвы Наталья Косьяненко купила в Палехе столетнюю избу и превратила её в гостевой дом.
Похожие материалы
- Как посмотреть детализацию вознаграждения сервиса в Экстранете Яндекс Путешествий
- Как настроить раздел «Доступность и цены» для посуточных объектов в Экстранете при подключении без менеджера каналов
- Вернуть контроль, восстановить продажи: как собственнику малого отеля перезапустить объект после ухода арендатора
- Посуточный бизнес без ипотеки, флиппинг и личный «пенсионный фонд»: история рантье и хореографа из Ижевска