От работы в найме по 16 часов в день — к посуточному бизнесу. История рантье из Волгограда

Мысль о доходе от аренды у Максима и Анастасии возникла в 2018 году. Супруги только поженились и улетели на заработки в Израиль. Трудились по 16 часов в сутки: Максим был менеджером, а жена — администратором на ресепшене в отеле. Сфера HoReCa понравилась, и хотелось начать своё дело в России.

Теперь у семьи четыре посуточные квартиры в родном Волгограде: две в собственности и две в управлении. Скоро введут ещё три объекта. Чем рисковали, когда уходили из найма, и как выстраивали процессы, чтобы гости хотели вернуться, — в истории 32-летнего Максима Кожанова.

Накопив нужную сумму, супруги вернулись в Россию и купили первую квартиру для себя в Волгограде. Вторую почти сразу же подарили родители жены: этот объект и стали использовать для посуточной аренды. 

Кажется, что выбор города для ведения бизнеса был очевиден: супруги родом из Волгоградской области, учились и жили в Волгограде. Но Кожановы просчитали все факторы.

• Проанализировали данные. Общероссийская статистика показывает, что Волгоград — один из самых выгодных городов по окупаемости жилья для посуточной аренды. В высокий сезон цены за сутки приравниваются к московским, хотя квартиры стоят в 8–10 раз дешевле. По оценке специалистов, доходность достигает 25% годовых. 
• Продумали локацию. Квартиры рассматривали только в центре города: Волгоград протяжённый, и отдалённые районы могли быть неудобны для гостей. Ориентировались на Мамаев курган, музей-панораму «Сталинградская битва» и набережную. Квартиры должны были находиться либо в пешей доступности от этих точек, либо до них должен быть лёгкий путь на общественном транспорте.
• Пообщались с коллегами-рантье. Друзья семьи вели посуточный бизнес в соседнем городе и приватно поделились своими экономическими успехами.

Сначала Максим лично встречал каждого гостя. Но личное заселение отнимало много времени и сил. Со временем рантье перевёл гостей на дистанционное заселение через ключ в кейбоксе. Максим считает, что это одно из лучших изобретений для посуточного бизнеса: гостю проще ввести четыре цифры кода, чем, например, справиться с электронным замком.

Первые два года Кожановы сдавали только одну квартиру, совмещая это с основной работой. Основной страх — сезонность: зимой спрос падает, и доход может исчезнуть. Кроме того, пугала высокая конкуренция: в Волгограде в тот момент было около трёх тысяч объявлений о посуточной аренде.

Переломный момент наступил в 2022 году. У супругов родился сын Марсель. Появилось сильное желание перейти с наёмной работы в режиме 5/2 на свободный график. Одновременно сосед предложил свою квартиру в субаренду. Всё это дало толчок к развитию бизнеса. 

Первую квартиру покупали на вторичном рынке, с ремонтом и мебелью. В ней и в управляемых посуточных объектах лишь вносили акценты в интерьеры: перекрашивали стены в светлые тона, добавляли пледы и картины для красоты. Обязательно меняли матрас на кровати, при необходимости покупали новый диван.

Общались с гостями, чтобы понять их потребности, и выявили три основные категории арендаторов.

• Семьи с детьми: чаще всего готовят сами, поэтому им важна кухня с полным набором посуды и приборов, а также большой стол с достаточным количеством табуретов.
• Путешественники: для них критична близость к достопримечательностям, максимум 20 минут пешком в одну сторону.
• Командированные: им нужен стабильный Wi-Fi, телевизор и комфортные условия для отдыха. Многие гости приезжают на выставки и мероприятия, которые проходят в «Экспоцентре» и Доме офицеров, бронируют жильё на неделю и дольше.

Тогда же обнаружили интересную гастрономическую деталь. 

Загрузка квартир стабильна круглый год. В пиковые периоды она составляет 95–100% — это лето, новогодние каникулы и октябрь (время присяги в воинских частях, институте МВД, на Мамаевом кургане). Зимой загрузка около 90%, поэтому Кожановы даже в низкий сезон не переходят на долгосрочную или среднесрочную аренду: посуточная всё равно выгоднее.

Опасения по низкой загрузке не подтвердились благодаря высокому проценту повторных гостей. 

Все процессы максимально автоматизированы. Для управления бронированиями используется Realty Calendar. Переписка с гостями ведётся по шаблонам. Составлять объявления помогают нейросети.

Горничные работают почти ежедневно: одна — постоянная, ещё две — подменные, по запросу. В зависимости от загрузки пользуются услугами прачечной. Максим с супругой разработали клининговые лайфхаки для горничных.

• Общее правило. Двигаться сверху вниз и от сухого к мокрому: сначала убрать пыль, потом вымыть полы. Пыль вытирать сухой микрофиброй, а для стёкол, зеркал и смесителей использовать тряпку без ворса, чтобы не оставалось разводов. Квартиру проветривать сразу, но перед уборкой окна закрывать: так на подоконники не осядет новая пыль.
• Кухня. Загрязнённую микроволновку очищать, поставив внутрь на пять минут чашку с водой и лимоном. Сильный жир оттирать содой на влажной губке. Неприятный запах важно не маскировать, а найти и устранить его источник. Для борьбы со стойкими запахами, например табачными, использовать озонатор.
• Санузел. Унитаз сразу заливать чистящим средством, чтобы загрязнения отошли во время уборки. Для зеркал и душевых кабин использовать спиртосодержащие средства, которые не оставляют разводов. 
• Спальное место. Матрас на кровати с подъёмным механизмом (диван) поднимать и проверять на наличие забытых вещей. После смены белья по матрасу обязательно пройтись пылесосом, чтобы под простынёй не было случайных крошек. 
• Детали. В холодильнике для поглощения запахов использовать угольные фильтры. Запас туалетной бумаги и мусорных пакетов класть на видное место. Проверять освещение.

Для срочного ремонта у рантье есть проверенные мастера, с которыми можно связаться в любой момент. Также на входе во все квартиры установлены камеры, которые помогают контролировать количество гостей: бывали случаи, когда пытались заселиться восемь человек вместо трёх.

Максим старается выстраивать партнёрские отношения с местным бизнесом. Например, есть договорённость с одним из городских ресторанов на скидку для гостей по специальному купону.

Соседей Максим информирует заранее о том, что квартира сдаётся посуточно. В домах есть общие чаты — в них обязательно вступают. Это помогает оперативно решать вопросы и поддерживать добрые отношения: соседи начинают воспринимать рантье как человека, который беспокоится об этом доме и дворе.

Пока волгоградский рантье оформлен как самозанятый, но планирует стать индивидуальным предпринимателем. Максим будет искать новые объекты, оптимизировать процессы и, возможно, выйдет на смежные направления.

Ближайшие планы:

• Повысить качество сервиса, то есть вложиться в свои же квартиры, чтобы повысить и средний чек, и удовольствие гостей от пребывания там.
• Создать собственный бренд, чтобы люди приезжали не просто куда-то в Волгоград, а именно на объекты рантье — по запросу бренда в поиске.
• Взять ещё несколько квартир. На подходе три объекта: одна квартира куплена в семейную ипотеку и находится в ремонте, две другие — под субаренду. Их владельцы скоро переезжают и оставляют жильё свободным.

Новые объекты приходят в основном не через объявления, а по сарафанному радио. Как отмечает Максим, договориться о субаренде через площадки непросто: собственники боятся посуточной аренды, считая её более рискованной, чем долгосрочная. Но, по опыту рантье, именно посуточные гости бережнее относятся к жилью. 

Читайте ещё одну реальную историю. Мария Сабанцева купила две квартиры в Приэльбрусье, стала сдавать их посуточно, а сама уехала с мужем, четырьмя котами и двумя собаками в путешествие на автодоме. Мария управляет бизнесом удалённо: за четыре года сеть Neutrino Local выросла до девяти квартир.

_{^{Фото на обложке: Ewa Studio / Shutterstock / Fotodom}}