Как сдавать квартиру посуточно: 25 полезных статей об управлении, маркетинге и встрече гостей. Гайд-навигатор

Бизнес на посуточной аренде часто сравнивают с гостиничным, но это не совсем верно. Даже мини-отель держится на команде, а посуточным объектом чаще всего управляет один человек, который совмещает роли администратора, хаускипера, бухгалтера и маркетолога. По данным Центра стратегических разработок, 68% рантье работают как физлица, и лишь 15% привлекают помощников — обычно горничных или мастеров по ремонту.

При грамотном подходе краткосрочная аренда может приносить стабильный доход и вырасти в полноценный бизнес вплоть до сети из десятков апартаментов. 

Редакция «Высокого сезона» на протяжении двух лет общалась с опытными рантье и делилась их знаниями, мнениями и наблюдениями. В этом гайде собрали 25 самых полезных публикаций про посуточный бизнес. Они помогут начинающим легче стартовать, а опытным — масштабироваться.

Главная задача на старте — выстроить законную и устойчивую основу для бизнеса. В первую очередь важно убедиться, что квартиру можно сдавать: проверить документы и жилищные условия, договориться с соседями. 

Далее — выбрать организационно-правовую форму и налоговый режим. Для начала можно работать как физлицо — без регистрации ИП или компании. Когда доход станет стабильным, выгоднее оформить самозанятость, ИП или юрлицо, перейти на спецрежим с пониженной налоговой ставкой. 

В отдельной статье рассказали, как выбрать оптимальный формат ведения бизнеса.

Чтобы избежать конфликтов и проблем с проверками, отношения с гостями нужно оформить документально. Для онлайн-бронирований подойдёт публичная оферта: если гость оплатил бронь, договор считается заключённым. В отдельной статье юрист Анастасия Кученина объясняет, как составить договор, чтобы избежать споров и штрафов.

Чтобы знать свои права и обязанности, стоит изучить законодательство о посуточной аренде квартир. Вместе с юристом собрали полный каталог норм: от положений Гражданского и Жилищного кодексов до региональных законов о тишине.

Когда юридическая и организационная база готова, следующий шаг — навести порядок в бизнес-процессах. Владелец управляющей компании советует использовать подход фаст трек (от англ. fast track, «быстрый путь»): найти наставника, а затем стандартизировать и автоматизировать всё, что возможно. Ещё эксперт рекомендует запускать квартиры в одной локации и во время высокого сезона откладывать деньги в фонды для разных нужд.

Квартира может быть чистой и ухоженной, но при этом выглядеть устаревшей. Пёстрые стены и старомодные диваны создают ощущение запущенности — за такое жильё обычно готовы платить меньше. Исправить ситуацию помогает хоумстейджинг — это процесс обустройства, который делает пространство привлекательным для широкой аудитории.

Даже без специалиста собственник может многое сделать сам: заменить текстиль, освежить стены, убрать личные вещи и добавить света. Главное — смотреть на жильё глазами гостя и не перегружать. 

Рассказали, как подготовить квартиру к посуточной аренде, — разобрали самые распространённые ошибки хоумстейджинга.

«Цвета в интерьере апартаментов для посуточной аренды играют ключевую роль. Они помогают создать атмосферу, которая привлекает гостей и оставляет у них приятные впечатления. В условиях высокой конкуренции на рынке аренды важно найти баланс между универсальностью, стилем и уникальностью», — считает Наталья Преображенская, шеф-дизайнер и владелица интерьерной студии «Уютная квартира». 

Эксперт советует выбирать нейтральную основу — белый, бежевый, серый, мягкие коричневые оттенки. Они делают интерьер универсальным и визуально просторным. Характер помогут передать акценты: подушки, шторы, постеры или ковры насыщенных, но не «кричащих» цветов: бирюзового, терракотового, изумрудного. Подробнее о нюансах дизайна для квартир — в отдельном материале.

В квартирах и домах для гостей оставляют не только чистое постельное бельё, но и разные бытовые мелочи: гигиенические наборы, средство для мытья посуды, мусорные пакеты и многое другое. 

Универсального списка расходников нет — всё зависит от класса жилья, пожеланий гостей и бюджета владельца. В отдельном материале опытные рантье помогли разобраться, где лучше закупать расходники, что точно понадобится для поддержания чистоты, что нужно на кухне и в ванной.

В краткосрочной аренде расходники заканчиваются быстро — нужны постоянные запасы гигиенических наборов и бытовой химии. Организация хранения зависит от масштаба бизнеса. 

Если квартир немного, запас хранят прямо в закрытых шкафах, пополняют через маркетплейсы с доставкой в пункты выдачи. При большом объёме выгоднее арендовать склад: кладовщик собирает комплекты для горничных, а администраторы или курьеры развозят их по адресам перед уборкой.

В отдельной статье владельцы посуточного бизнеса рассказывают, как выстроили свою систему снабжения и оптимизировали расходы.

По результатам исследования Центра стратегических разработок, посуточное жильё в среднем арендуют на семь ночей. Поэтому важно внимательно обустроить кухню — зону для приготовления еды. В большинстве случаев достаточно базового набора посуды и принадлежностей.

Кухня должна быть практичной: поверхности — моющимися и влагостойкими, пол — без сколов и царапин. Самые уязвимые зоны — столешницы, фартук и фурнитура. К тому же их внешний вид первым бросается в глаза. В статье рассказали и о других нюансах: какие материалы и фурнитуру выбрать для кухонного гарнитура, как подобрать оборудование и какие цвета использовать в оформлении.

Подготовка посуточной квартиры к новому заселению проводится по тем же принципам, что и уборка гостиничного номера между заездами. Важно не только сменить бельё, помыть полы и почистить сантехнику, но и привести в порядок технику, проверить холодильник, микроволновку и духовку, пропылесосить мягкую мебель, устранить запахи.

Начинающие владельцы посуточного бизнеса с 1–2 квартирами иногда убирают сами. Такой опыт помогает разобраться в деталях, понять, на что обращают внимание гости, — позже будет легче контролировать персонал. 

Когда объектов станет больше трёх, пора нанимать горничных — так считает владелец компании EasyGuest Алексей Осмоловский. В отдельной статье собрали больше советов о том, как навести порядок в посуточном жилье.

Отдельное внимание нужно уделить постельному белью: гости контактируют с ним больше, чем с любым другим элементом интерьера. Чтобы избежать жалоб на грязные и застиранные простыни, важно следить за состоянием текстиля: заменять изношенные комплекты и использовать мягкие моющие средства. 

Стирать постельное бельё можно разными способами: дома у рантье или горничной, в прачечной на аутсорсинге или в собственной. Владелец управляющей компании Nobel рассказал «Высокому сезону», как лучше организовать стирку и сколько комплектов белья стоит иметь в запасе.

При частой смене жильцов обычные замки не дают ощущения защищённости. Поэтому в посуточных квартирах лучше устанавливать современные системы безопасности, которые помогают отслеживать, кто входит в помещение: гость, персонал или посторонний. Например, это могут быть:

• Камеры в общих зонах. Их можно установить снаружи квартиры: у входной двери, в общем коридоре или лобби. Они должны быть заметными, а арендаторам нужно сообщить о видеонаблюдении.
• Умные замки. Такие устройства надёжнее физического замка — можно выдавать временные коды или использовать для входа биометрию, контролируя доступ.
• Сигнализация и датчики движения. Часто такие системы встроены в умные замки. Через мобильное приложение они уведомляют владельца о движении в квартире. Датчики размещают у входа, балкона, окон, запасных выходов и в коридоре, но не в приватных зонах.

В отдельной статье разобрались, как выстроить эффективную систему безопасности: какие устройства выбрать, сколько они стоят и как не нарушить неприкосновенность частной жизни (ст. 137 УК РФ).

Угроза имуществу может исходить не только извне, но и от самих жильцов. Арендодатели время от времени сталкиваются с проблемными гостями: одни устраивают шумные вечеринки, другие курят в помещении, третьи задерживаются с выездом. Юрист Евгений Кожухаренко рассказал о правилах посуточной аренды квартир: как их прописать так, чтобы они работали, и какие меры можно применять по закону.

Зная, кто и зачем арендует квартиру, можно лучше оформить карточку на сервисе бронирования, продумать интерьер и повысить конверсию бронирований. 

Эксперт по продажам и маркетингу Андрей Михайлец советует проводить регулярные опросы гостей и составлять список причин, по которым они выбирают именно вашу локацию. Иногда ответы удивляют. Например, может оказаться, что квартира больше привлекает не хорошим видом из окна, а соседством с крупным спортивным комплексом — часто жильё арендуют участники соревнований.

Андрей Михайлец помог редакции разобраться, как владельцу посуточного бизнеса составить портрет целевой аудитории. А также поделился наблюдениями о том, кто предпочитает бронировать квартиры и апартаменты, что ценят в сервисе разные категории гостей.

Одна из самых надёжных категорий гостей в бизнесе по посуточной аренде — семьи с детьми. Они дольше живут в квартирах, бережнее относятся к имуществу и чаще возвращаются в те же апартаменты. В отдельном материале с Татьяной Шипицыной разобрались, что важно предусмотреть, чтобы жильё было удобным и безопасным для семей с детьми.

Корпоративные клиенты тоже часто арендуют жильё посуточно, особенно в крупных городах. По данным Яндекс Путешествий, каждый пятый гость приезжает по работе, а бизнес-туристы чаще других возвращаются в уже знакомые объекты. Как выстроить работу с корпоративными клиентами, «Высокому сезону» рассказал Алексей Иванов.

Для многих путешественников расставание с домашним животным — стресс. По данным Центра стратегических разработок, в России только 44% посуточных квартир принимают гостей с питомцами. Остальные рискуют потерять значительную часть аудитории — всё больше семей и пар путешествуют с собаками и кошками. Опытные арендодатели поделились мнением, как организовать проживание с животными без ущерба для квартиры и соседей, — читайте в отдельной статье.

Сервис в посуточном бизнесе начинается не с чистых полотенец, а с первых слов. Если гостю не понравится, как с ним общались, вряд ли он захочет вернуться в квартиру, даже если в ней роскошный интерьер и вид из окна. Ирина Малкова, которая управляет сетью из 44 апартаментов, советует:

• продумать тон общения (tone of voice): какие формулировки лучше не использовать в переписке и во время разговора с гостем;
• наладить внутренние коммуникации так, чтобы ни одна жалоба гостя не осталась без внимания;
• подготовить скрипты и шаблоны сообщений, чтобы быстрее отвечать на вопросы и реагировать на просьбы гостей;
• составить для гостей удобные инструкции по заселению и выезду, например в виде одностраничного сайта.

Другие экспертные советы о том, как общаться с гостями, читайте в отдельном материале.

Стандартизация делает сервис предсказуемым, а персонализация — запоминающимся. Узнать больше о гостях и их ожиданиях помогает живое общение — записывайте детали и храните такие заметки в таблице. При повторных бронированиях будет легко вспомнить важные мелочи: кто-то хвалил чай, а кто-то всегда приезжает с котом.

Подробнее о персонализированном подходе читайте в отдельном материале. Советами и наблюдениями поделилась маркетолог в HoReCa и владелица апартаментов с необычным дизайном Дарья Родивилова.

«Цена на посуточные апартаменты не угадайка, а система», — объясняет Анна Скорнякова, совладелица сети апартаментов «Дом Орлова» в Санкт-Петербурге. Важно выстроить ценообразование так, чтобы не обесценить объект слишком низкой стоимостью, но при этом не потерять гостей из-за завышенной цены. 

Прежде всего владельцу стоит рассчитать минимальную ставку, по которой он готов сдавать квартиру, чтобы не уйти в минус. А вот целесообразность повышения арендной платы зависит от множества факторов — о них подробнее рассказали в отдельном материале.

Тем, у кого в посуточной аренде 2–3 квартиры, полноценный маркетинг не требуется. Обычно для стабильной загрузки достаточно выбрать подходящую площадку, разместить там объявление с подробным описанием и хорошими фотографиями. 

Но когда количество объектов растёт, нужно использовать больше каналов продвижения: публиковаться на разных платформах, развивать собственный сайт и социальные сети, продумывать позиционирование и изучать аудиторию. 

По оценке Алексея Иванова, если владелец нацелен на масштабирование бизнеса, то 10–15% от общего годового оборота стоит направлять на рекламу и привлечение новых клиентов. В отдельной статье эксперт поделился мнением, когда пора разрабатывать маркетинговую стратегию и с чего лучше начать.

Чтобы отстроиться от конкурентов, Алексей Иванов советует дать посуточным объектам запоминающиеся названия и сформулировать уникальное торговое предложение (УТП): фишкой могут стать цена, расположение, оформление и наполнение квартиры, дополнительные услуги. В отдельном материале эксперт рассказал, как выделить апартаменты среди сотен объявлений и увеличить количество бронирований.

Сдавать жильё посуточно можно по-разному: как физлицо, самозанятый, ИП или юрлицо. От этого зависит не только налоговая ставка, но и объём обязанностей. Вместе с адвокатом Александром Брянцевым разобрались, какие налоги нужно платить, как выбрать форму ведения бизнеса и когда отчитываться перед ФНС.

По данным Центра стратегических разработок, только 2% рантье работают в статусе юридических лиц, которые обязаны вести бухгалтерский учёт. Для остальных владельцев бизнеса по посуточной аренде это не обязательно. 

Однако совладелец и руководитель УК FlatHome24 Алексей Банкин считает, что без бухучёта невозможно понять, сколько вы зарабатываете и куда уходят деньги. В статье эксперт подробно рассказал, как правильно организовать бухгалтерский учёт: какие документы собирать, как учитывать доходы и расходы, когда пробивать чеки и как не пропустить сроки сдачи отчётности.

Также Алексей Банкин помог разобраться, как выстроить удобную систему бухгалтерского учёта в посуточном бизнесе. Тем, кто только начал сдавать жильё посуточно, достаточно записывать доходы и расходы в таблице. Более опытные рантье обычно используют сервисы онлайн-бухгалтерии, которые автоматически считают налоги и формирует декларации и отчётность для ФНС и Социального фонда России. Подробнее о разных инструментах читайте в статье.