Как собственнику отеля контролировать работу УК в зависимости от формата договора

При передаче отеля в управление собственник не отходит полностью от всех вопросов — внешнему оператору важно заранее договориться с ним не только о полномочиях УК, но и о том, как будет устроен контроль. Форма контроля зависит от формата сотрудничества: при договоре управления и договоре аренды собственник смотрит и проверяет разные показатели.

Договор управления

Ключевая сложность этой модели состоит в том, что УК имеет возможности самостоятельного управления, но при этом большой объём юридической ответственности остаётся на генеральном директоре со стороны собственника. 

Именно это создаёт основное поле для конфликтов и, как следствие, потребность владельца отеля более тщательно контролировать действия УК.

На практике это обычно решается так: собственник и управляющая компания заранее согласуют ключевые подходы и политики. Далее в рамках этих договорённостей УК ведёт полный цикл операционного управления без вмешательства со стороны собственника.

Отдельно согласовывается формат, объём и регулярность отчётности гостиничного оператора. 

Не менее важно заранее согласовать формат, объём, состав и регулярность встреч. Передача отеля во внешнее управление — очень непростой процесс, в нём почти всегда возникают спорные и сложные вопросы, расхождения в подходах, разные оценки решений. Поэтому необходима постоянная коммуникация, возможность открыто обсуждать важные темы по мере их появления, а не накапливать.

Оценивать уровень сервиса сегодня можно с помощью разных инструментов: рейтингов на платформах, проверок по методу «тайный гость». Но такие показатели необходимо отслеживать в динамике, без ожидания, что все отзывы будут только положительными. Важнее внимательно анализировать сами жалобы и причины их появления.

Договор аренды

При сотрудничестве по этой модели собственник контролирует другие вопросы. Ему уже не нужно отслеживать юридические риски, связанные с операционной деятельностью, но важно проверять состояние актива и стратегии его развития. 

Поскольку деятельность ведётся на юридическом лице гостиничного оператора, у собственника нет прямого доступа к оборотам, расходам, системам. Зато он получает гарантированный доход и не вовлечён в решения операционных кассовых разрывов.

В контрактах также важно заранее согласовать форматы отчётности и встреч. Очень значимый пункт — регулярный осмотр актива представителями как собственника, так и УК.

Отчётность по операционной деятельности, как правило, более ограничена, но её объём зависит от договорённостей сторон.

При этом в договорах аренды часть платежа часто привязана к обороту — и тогда у собственника возникает необходимость контролировать корректность данных, которые оператор передаёт по выручке.

Какую бы форму договора ни выбрал собственник, необходимо понимать, что передача актива во внешнее управление — это очень сложный процесс. При любой модели сотрудничества между владельцем отеля и гостиничным оператором критически важны прозрачность отчётов, детальное обсуждение подходов и стратегии, а также базовое доверие бизнес-партнёру и его управленческим решениям.

^{Фото на обложке: Яндекс Путешествия}