Как стать резидентом ТОР или ОЭЗ, чтобы открыть отель и платить меньше налогов

Гостиничный бизнес требует серьёзных вложений: нужно купить или арендовать участок, построить здание, подключиться к инженерным сетям, собрать команду. В некоторых регионах России действуют специальные режимы, которые позволяют платить меньше налогов и быстрее запустить проект. Расскажем о режимах ОЭЗ и ТОР, где открыть гостиницу можно на льготных условиях.

ТОР (территории опережающего развития) и ОЭЗ (особые экономические зоны) — это локации с льготным режимом для предпринимателей. В них предлагают сниженные налоги, ускоренное оформление документов и готовую инженерную инфраструктуру. Взамен — обязательства: вложить деньги, организовать строительство, создать рабочие места и принести пользу для экономики региона.

Государство преследует две цели: 

• стратегическую — диверсифицировать и модернизировать экономику страны;
• тактическую — оживить конкретные регионы, повысить их налоговую базу и уровень жизни населения.

Цель особых экономических зон — развивать в регионах промышленность, логистику, технологии или туризм. Концентрируя бизнес в одной локации, государство экономит на инфраструктуре и добивается более высокой эффективности вложений. Взамен резиденты получают налоговые и административные преференции — они везде различаются.

Ключевые преимущества:

• Льготы на землю. Участок можно арендовать по сниженной ставке, а в некоторых случаях — выкупить за 25% кадастровой стоимости.
• Быстрое оформление. Работает принцип «одного окна»: предприниматель может решить все вопросы и оформить документы в одном месте без необходимости обращаться в разные организации.
• Налоговые льготы. Во многих ОЭЗ первые 5–10 лет бизнес освобождается от налогов на имущество, транспорт и землю. Прибыль облагается по сниженной ставке — от 0 до 15,5% вместо стандартных 25%.
• Готовая инфраструктура и сопровождение. На многих площадках уже есть дороги, коммуникации, энергомощности. Управляющие компании помогут быстро подключиться к сетям и запустить объект.
  

В России есть несколько типов особых экономических зон, но не все подходят для гостиничного бизнеса. Формально почти в любой ОЭЗ можно построить отель как часть завода, кампуса или бизнес-парка. Например, есть гостиницы для командированных, апарт-отели для сотрудников технопарков. Однако средства размещения в промышленных, технико-внедренческих и портовых зонах не считаются профильной деятельностью — таким проектам льготы не положены.

Чтобы стать резидентом и пользоваться всеми преференциями, нужно запускать отель в ОЭЗ туристско-рекреационного типа (ОЭЗ ТРТ). Эти зоны созданы специально для развития следующих типов объектов:

• гостиниц и апарт-отелей,
• санаториев и домов отдыха,
• курортной и туристической инфраструктуры.

По информации Минэкономразвития, на 1 июля 2024 года в особых экономических зонах, предназначенных для развития туризма и отдыха (ОЭЗ ТРТ), работали 122 компании, зарегистрированные в качестве резидентов. В 2025 году функционируют 10 таких зон, расположенных в различных регионах страны: на Северном Кавказе и Байкале, в Алтае и Тверской области. Здесь можно реализовать проекты любого масштаба — от небольших объектов размещения (шале, кемпинги) до крупных гостиничных комплексов на горнолыжных курортах.

В туристско-рекреационных зонах нет минимального порога вложений, а участок предоставляется на льготных условиях — по сниженной арендной ставке с возможностью выкупа. Гостиничные проекты получают наибольшую поддержку, особенно если предприниматель задумал развивать курорт, строить гостиницу высокого класса, работать с туристами и рассчитывает на долгосрочный доход.

Территории опережающего развития создают в особых регионах России — тех, которые имеют стратегическое значение для страны или нуждаются в ускоренном социально-экономическом развитии. Среди таких мест — Дальний Восток, Арктика и моногорода.

Главные цели ТОР — развитие местной экономики, создание новых рабочих мест и предотвращение оттока жителей в другие регионы.

Резиденты территорий опережающего развития запускают бизнес с поддержкой государства и минимальными издержками. Это выгодно для небольших отелей в ТОР, которые только выходят на рынок.

Ключевые преимущества:

• Минимальный порог входа. Чтобы запустить проект в ТОР, требуется инвестировать от 500 000 рублей в Арктике и на Дальнем Востоке, а в моногородах — от 2,5 млн рублей. Этого достаточно, чтобы открыть мини-гостиницу.
• Сниженные страховые взносы. Резиденты платят 7,6% вместо стандартных 30% — льгота действует до 10 лет. При большом штате это существенная экономия.
• Налоговые льготы. Резиденты освобождаются от налога на прибыль, имущество и землю на период до 10 лет.
• Быстрый запуск. Часто подать заявку можно онлайн, решение принимается за 30 дней. Это быстрее, чем в большинстве ОЭЗ.
• Режим свободной таможенной зоны. Можно ввозить оборудование и материалы без пошлин и НДС.
• Готовая инфраструктура и сопровождение. Управляющие компании помогают с подключениями, согласованиями и взаимодействием с местными властями.

Представим, что вы запускаете круглогодичный отель на 100 номеров. Средняя загрузка составляет 65%, средний чек — 5000 рублей. В штате работают 60 сотрудников со средней зарплатой 70 000 рублей. Основные параметры проекта:

• годовая выручка — ≈119 млн рублей (100 номеров × 65% загрузки × 365 дней × 5 000 рублей ≈ 119 млн рублей);
• чистая прибыль до налогообложения — ≈30 млн рублей при марже 25% от выручки;
• фонд оплаты труда (ФОТ) — 50 млн рублей в год (60 сотрудников × 70 000 рублей × 12 мес.);
• балансовая стоимость здания — 300 млн рублей;
• кадастровая стоимость земли — 20 млн рублей.

Далее сравним, сколько налогов за пять лет заплатит такой отель в ТОР, ОЭЗ ТРТ и в локации без льготного режима.

Примечания к таблице:

^{* По закону ставка составляет 0–10%: федеральная часть — 0%, региональная — от 0 до 10%. Для расчёта использовали усреднённую ставку — 5%.}

^{** В ОЭЗ туристско-рекреационного типа льготы на взносы действуют не везде — это зависит от региона и типа проекта. Для расчёта использовали ставку 30%.}

Открывать гостиницу в ОЭЗ выгодно при крупных вложениях, например, если задумали построить комплекс с большим номерным фондом, инфраструктурой «всё включено» и обустроить обширную прилегающую территорию. У таких проектов высокая стоимость активов, поэтому они экономят на связанных с ними налогах.

Если проект небольшой (кемпинг, семейный отель, база отдыха), а доля ФОТ в расходах высокая — для запуска гостиницы подойдёт ТОР. Территории опережающего развития дают значительную экономию за счёт сниженных страховых взносов, обнуления ставки налога на имущество и землю.

Если в вашем регионе нет ОЭЗ или ТОР, вы можете воспользоваться другими мерами поддержки. В отдельной статье собрали каталог возможностей, доступных в 2025 году.

Резиденты территорий со спецрежимом заключают инвестиционное соглашение с государством. Чтобы сохранить преференции, нужно соблюдать условия контракта.

Посмотрим, что прописывают в соглашении при запуске гостиницы в ТОР или ОЭЗ:

• сколько нужно инвестировать;
• в какие сроки реализовать проект;
• какими должны быть характеристики объекта, например номерной фонд, загрузка, количество рабочих мест;
• какая деятельность допустима в рамках зоны.

Например, за первую половину июня 2025 года Арбитражный суд Санкт‑Петербурга и Ленобласти решил досрочно расторгнуть соглашения с двумя резидентами местной ОЭЗ, так как они перестали выполнять условия контракта. Поэтому изначально стоит заложить в проект запас по срокам, объёму инвестиций и количеству рабочих мест. 

Как составить рабочую стратегию развития гостиницы, разобрались вместе с экспертом Дмитрием Мельниковым. Читайте статью.

Чтобы воспользоваться налоговыми льготами и другими мерами поддержки, инвестор должен стать официальным резидентом соответствующей зоны. Процедура и требования различаются в зависимости от режима.

Ключевые требования к резидентам для запуска отеля в ОЭЗ:

• зарегистрировать юрлицо (или филиал) в том же муниципалитете, где расположена особая экономическая зона, при этом индивидуальные предприниматели (ИП) не могут быть резидентами;
• не регистрировать обособленные подразделения компании за пределами территории ОЭЗ;
• не иметь признаков банкротства, задолженности по налогам и запретов на получение господдержки;
• подписать инвестиционное соглашение и соблюдать его условия.

В ОЭЗ туристско-рекреационного типа формально нет обязательного минимального размера инвестиций. Однако на практике проекты на 10–20 млн рублей одобряют, только если они действительно важны для развития территории. Кроме того, в некоторых экономических зонах могут предъявлять дополнительные требования, например к уровню зарплат сотрудников, категории гостиницы или количеству создаваемых рабочих мест.

Ключевые требования к резидентам для запуска отеля в ТОР:

• зарегистрировать бизнес в пределах муниципалитета, где действует ТОР, — в отличие от ОЭЗ, резидентами могут быть юрлица и ИП;
• не иметь задолженности по налогам и признаков банкротства;
• в документах обозначить вид деятельности, который соответствует коду ОКВЭД, — для гостиниц коды — в подразделе 55;
• создать от десяти рабочих мест;
• инвестировать в проект минимальную сумму: на Дальнем Востоке и в Арктике — от 500 000 рублей, в моногородах — от 2,5 млн рублей в первый год.

Это федеральные требования. В некоторых муниципалитетах пороги могут быть выше. Например, в Кумертау, Зверево и Наволоках нужно инвестировать не менее 5 млн рублей, создать 20 и более рабочих мест.

Правила для особых экономических зон устанавливают на двух уровнях: федеральном и региональном. Базовые нормы прописаны в Федеральном законе от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ. Регионы могут дополнять их своими требованиями, поэтому процедуры получения статуса резидента отличаются. Однако в целом порядок действий схожий. Общий сценарий запуска гостиницы в ОЭЗ выглядит так.

Шаг 1. Зарегистрировать бизнес. Необходимо открыть юрлицо или филиал в том же муниципалитете, где находится выбранная ОЭЗ. Без местной регистрации подать заявку невозможно.

Шаг 2. Оставить заявку на сайте (необязательно). На сайте ОЭЗ можно заполнить короткую анкету — это неформальный способ обозначить интерес. После этого на связь выйдет менеджер и поможет подготовить документы.

Шаг 3. Подать официальную заявку. Документы направляют в региональный уполномоченный орган, например Минэкономики Татарстана, департамент мэрии Москвы. Сделать это можно лично, по почте или через Госуслуги. Из документов понадобятся:

• учредительные документы;
• ИНН;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• справка об отсутствии задолженностей;
• паспорт и финансовая модель бизнес-проекта по форме Минэкономразвития.

Шаг 4. Дождаться ответа по заявке. Стандартный срок рассмотрения заявок — 15 рабочих дней. По итогам оценки управляющая компания принимает одно из решений: одобрение проекта, запрос уточнений, отказ (можно обжаловать).

При рассмотрении нестандартных проектов или требующих дополнительного обсуждения документы передают в экспертный совет. В этом случае срок принятия решения увеличивается до 40 рабочих дней.

Шаг 5. Подписать инвестиционное соглашение. Статус резидента особой экономической зоны получают исключительно юридические лица, которые заключили контракт с местной управляющей компанией. Документ закрепляет обязательства сторон и даёт право на получение льгот и преференций.

После подписания соглашения управляющая компания передаёт данные в Минэкономразвития. Только после этого компанию официально включают в реестр резидентов особой экономической зоны.

Шаг 6. Открыть гостиницу в ОЭЗ. Инвестиционное соглашение позволяет резидентам арендовать земельный участок на льготных условиях. О выборе подходящего участка нужно сообщить управляющей компании. Организация поможет с оформлением необходимых документов и с подключением к инженерной инфраструктуре.

На территориях опережающего развития действуют разные правила получения статуса резидента. На Дальнем Востоке и в Арктике всё можно оформить онлайн, в других регионах (например, моногородах) — через местные органы власти.

Если вы задумали открыть гостиницу в ТОР на Дальнем Востоке или в Арктике, процедура максимально упрощена. Существует единая цифровая платформа, где можно:

• подать заявку онлайн;
• получить консультацию;
• скачать шаблоны документов;
• отслеживать статус рассмотрения заявки;
• найти полезную информацию: список свободных участков, тарифы на коммунальные ресурсы, инструкции по присоединению к сетям.

Если вы планируете стать резидентом ТОР в других регионах (например, в моногородах Центральной России), единой платформы нет. Заявку подают через региональные органы власти либо напрямую в местную управляющую компанию.

Формат подачи зависит от региона: где-то предусмотрена онлайн-форма, а где-то документы передают лично. Чтобы избежать ошибок, лучше заранее связаться с управляющей компанией выбранной территории и уточнить актуальный порядок действий. 

Стандартный сценарий запуска отеля в ТОР выглядит так.

Шаг 1. Зарегистрировать юрлицо или ИП. Сделать это нужно в том же муниципалитете, где действует выбранная ТОР. Организационно-правовая форма ведения бизнеса не имеет значения: можно зарегистрировать как ИП, так и ООО. Важно убедиться, что планируемые виды деятельности не входят в список запрещённых, а также заранее проверить соответствие выбранного направления бизнеса.

Шаг 2. Собрать и подать документы. Пакет необходимых документов и порядок их подачи поможет определить местная управляющая компания. По правилам документы направляют в уполномоченный орган либо высший исполнительный орган субъекта — зачастую это региональное министерство экономики или развития инвестиций.

У заявителей запрашивают:

• сведения о потенциальном резиденте;
• копию паспорта инвестиционного проекта;
• документальное подтверждение, что бизнес-проект и зарегистрированное юрлицо соответствуют федеральным и региональным требованиям.

Шаг 3. Дождаться ответа по заявке. Заявку рассматривают региональные органы власти. Возможны три варианта решений.

• Положительное: проект одобряют, после чего можно приступать к подписанию соглашения.
• Отказ: решение всегда сопровождается обоснованием (например, недостоверность данных или бизнес-план не соответствует требованиям).
• Запрос на доработку: могут потребоваться дополнительные уточнения или исправления в заявке.

Срок рассмотрения документов — 15 рабочих дней.

Шаг 4. Заключить соглашение. Это необходимое условие для присвоения статуса резидента. Документ закрепляет ключевые инвестиционные обязательства: объём планируемых вложений, сроки реализации проекта, профиль деятельности, численность рабочих мест. Ознакомиться с типовой формой договора можно в Постановлении Правительства РФ.

Шаг 5. Запустить гостиничный бизнес. После получения статуса резидента (подтверждения в реестре) можно приступать к практической части проекта: оформлять необходимые разрешения и лицензии, закупать оборудование и набирать персонал. 

Управляющая компания контролирует процесс реализации проекта, поэтому нужно регулярно предоставлять отчёты о ходе работ и выполнении инвестиционных обязательств.

Открытие отеля в рамках ТОР или ОЭЗ даёт существенные преимущества: значительные льготы на старте и в первые годы работы помогут заметно сократить расходы. Однако важно правильно выбрать правовой режим, учитывая масштаб проекта, регион и бюджет.

Следует помнить, что получение налоговых и административных преференций предполагает выполнение конкретных обязательств: инвестирование в проект, строительство объекта и создание рабочих мест. Несоблюдение условий может привести к потере статуса резидента.

Перед принятием решения тщательно проанализируйте свои возможности, изучите условия участия и обратитесь в управляющую компанию — она обеспечит полное сопровождение вашего бизнеса на всех этапах.