Как выбрать участок для строительства загородного отеля

Тема выбора участка актуальна не только для начинающих отельеров. Когда состоявшийся проект выходит на окупаемость и прибыль — неизбежно встаёт вопрос о подборе площадки для расширения бизнеса, увеличения количества номеров.

Конечно, есть много нюансов, но три главных правила при выборе земельного участка универсальны: они помогут вам сориентироваться в земельном законодательстве и провести первичную выбраковку земельных участков, которые предлагаются к покупке.

Загородный отель можно строить на участках для отдыха и рекреации, а также на территориях, предназначенных для размещения объектов недвижимости. Очень важно не соблазняться на земли сельскохозяйственного назначения — таких в продаже достаточно много, они дешёвые. 

Иногда отельеры рискуют: покупают сельхозтерритории под некапитальную застройку в надежде, что ответственности не будет. Но это неправильно. Даже если использовать сельхозземли для некапитальных объектов (например, глэмпингов) — рано или поздно с проверкой придут представители Россельхознадзора, чтобы выяснить, насколько объекты нарушили почвенный покров, как вы подвели к ним коммуникации, отопление, как оборудовали скважину, септики и так далее.

Чтобы избежать проблем, отдайте предпочтение специальным категориям земель:

• земли особо охраняемых территорий и объектов — за границами населённых пунктов;
• зоны для отдыха и рекреации — в границах населённых пунктов.

Ещё один вариант — земли лесного фонда. Их нельзя купить, но можно получить в аренду по результатам аукционов либо по переуступке права на долю в юридическом лице. При этом важно помнить, что переуступка права аренды лесного фонда по законодательству запрещена.

Иногда участки по конфигурации полностью соответствуют землеотводу, а по координатам находятся в нескольких километрах. Поэтому важно ещё до покупки привлечь кадастрового инженера и убедиться, что границы юридически и фактически совпадают.

Оценивать участок нужно не только по документам, которые предоставил продавец. Стоит провести градостроительную проработку и узнать о перспективах развития территории. В этом помогут Генеральный план и Правила землепользования и застройки — документы, которые есть в каждом муниципальном образовании.

Из этих документов можно узнать, не появится ли в ближайшие несколько лет рядом с участком трасса, мусоросжигательный завод или высотные дома — такое соседство, скорее всего, не пойдёт на пользу тихому загородному отелю.

Узнайте о возможности подведения воды, газа, света, стоимости вывоза мусора.

Подумайте о том, потребуется ли проведение историко-культурной экспертизы. Например, в Московской области очень много объектов культурного наследия — если вы решите начать капитальное строительство, то без историко-культурной экспертизы точно не обойтись: процедура входит в чек-лист получения разрешения.

Учитывайте состояние документов, историю участка и личность продавца. Если продавец — банкрот или ему грозит банкротство, вашу сделку могут расторгнуть.

^{Фото на обложке: Arnav Singhal / Unsplash}