Для арендодателя, сдающего жильё посуточно, соседи могут стать как надёжными союзниками, так и нескончаемым источником проблем. Как налаживать соседские отношения, с какими жалобами чаще всего сталкиваются владельцы посуточного бизнеса и что делать, если конфликта не избежать, разберёмся вместе с опытным рантье Алексеем Ивановым и юристом Анастасией Кучениной.
Создатель и генеральный директор крупнейшей в Вологде компании «Две Подушки», которая занимается посуточной арендой жилья. Работает в сфере краткосрочной аренды с 2016 года. Автор телеграм-канала «Кухня, Деньги, Две Подушки».
Юрист с семилетним опытом практики, в том числе в международных FMCG-компаниях, отельных агрегаторах. Магистр юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, имеет степень MBA в сфере стратегического менеджмента и предпринимательства. Автор телеграм-канала Legal Notes.
Нужны ли хорошие отношения с соседями
Идти на контакт с соседями самостоятельно и знакомиться с ними без повода необязательно. На первом этапе, чтобы не возникло конфликтов, достаточно оставить жильцам памятку с условиями размещения: разрешено ли курить в квартире или на лестничной клетке, куда выкидывать мусор и до скольких часов шуметь законно.
Важно пояснить, какие правила действуют именно в том регионе, где расположена квартира, чтобы гости чётко знали о своих правах и обязанностях в рамках закона.
Сейчас в России нет единого закона о тишине: например, в Москве запрещено шуметь с 23:00 до 07:00, а в Санкт-Петербурге с 22:00 до 08:00 по будням и с 22:00 до 12:00 в выходные и праздники. Встречаются и «тихие часы» посередине дня: так, в Подмосковье нельзя устраивать ремонт или громко включать музыку с 13:00 до 15:00.
Хорошие отношения с соседями могут пригодиться в будущем. Например, если случится затопление с верхних этажей и другие непредвиденные ситуации. Главное не познакомиться с соседями, а не создавать им проблем.
«Налаживать отношения с соседями важно, но это не то, что нужно делать в первую очередь. Когда мы запускаем аренду новой квартиры посуточно, мы не идём знакомиться с соседями и проявлять инициативу. Контакт налаживаем, если что-то случилось, — ситуации бывают разные, не обязательно связанные с конфликтами».
Познакомиться с кем-то из соседей будет полезно новичкам в сфере посуточной аренды, живущим на удалении от сдаваемой квартиры. Когда нет возможности самостоятельно проследить, заселились ли жильцы и соблюдают ли они часы тишины, полезно держать связь с человеком, который может быстро и не напрягаясь проверить всё за вас.
«Новичку в сфере посуточной аренды стоит заручиться „агентской“ поддержкой соседа или двух, но не с большой компанией: большое количество контактов грозит постоянными разговорами „по-соседски“. Это будет мешать».
Как и когда налаживать соседские контакты
Оптимальный формат взаимодействия с соседями — деловой. Добрососедство не должно перетекать в дружбу и приводить к размытию границ вплоть до неуместных просьб: попыток «заглянуть в гости» или вовсе бесплатно пожить в сдаваемой квартире.
Выстраивать общение с соседями стоит вежливо, уверенно и спокойно, когда уже есть тема для обсуждения или они сами вышли на контакт. Обозначьте, в какое время можно к вам обращаться по вопросам, связанным с гостями. Покажите, что вы готовы к конструктивному диалогу.
«Не стоит быть назойливым и стучаться во все квартиры рядом с вашей, чтобы обменяться контактами. Обычно общение начинается „по ситуации„, когда уже есть вопрос, который нужно решить. Иногда смышлёные соседи, которые через интернет узнали, что квартира в их доме сдаётся нашей компанией, звонили сразу нам напрямую. Чаще всего они обращаются к собственнику, если с ним знакомы, — по общедомовым вопросам или связанным с жильцами. Тогда владелец квартиры переадресовывает соседей на нас: мы представляемся, уточняем их точный адрес, сохраняем телефон в контактах и предлагаем, если будут какие-то вопросы по гостям, звонить нам в рабочее время, чтобы мы предприняли необходимые меры».
Подключайте свой объект к Яндекс Путешествиям и получайте бронирования!
- для всех: отелей, глэмпингов, апартаментов, посуточных квартир, гостевых домов, баз отдыха;
- для ИП, самозанятых, юридических и физлиц;
- мобильное приложение для управления бронированиями;
- акции и спецпредложения для гостей.
Как предупреждать и разрешать конфликты
Если поступила жалоба на гостей, стоит убедиться, что претензии обоснованы. Часто соседи, особенно в зданиях с плохой шумоизоляцией, неправильно определяют источник шума. Шум — одна из самых частых причин неприятных ситуаций, также как курение на лестничной клетке и выброс мусора в неположенном месте.
Некоторые соседи бывают недовольны самим фактом, что квартира рядом сдаётся посуточно. Но они не смогут помешать владельцу распоряжаться своей собственностью — право сдавать жильё внаём защищено статьёй 35 Конституции РФ и статьёй 209. Содержание права собственности. Даже если ТСЖ внесёт в устав запрет на сдачу квартир посуточно в конкретном доме, это будет противоречить закону, имеющему высшую юридическую силу.
Жалобы на шум обычно не доходят до суда: всё решается разговором между соседями и арендодателем, изредка — вызовом полиции на адрес для общения с проблемными гостями. Чтобы ответственность за поведение арендатора не легла на собственника, стоит зафиксировать обязанности жильца в договоре найма.
«Обычно поводами для конфликта становится недовольство соседей, но обращаются с жалобами они не к жильцам, а сразу к собственнику или к нам в компанию. Гости могут курить на лестничной клетке, оставлять за собой мусор, шуметь.
В первую очередь мы не верим соседу на слово, а проверяем, шумят ли наши гости или совершенно другие люди. В 40% случаев оказывалось, что звук шёл не из нашей квартиры. Ещё важно, в какое время всё происходит: до 23:00 мы не сможем ничего сделать, даже если шумят наши гости. Мы советуем соседям поговорить с гостями самостоятельно либо вызвать полицию».
Что делать, если не вы мешаете соседям, а соседи вам
Бывают и обратные ситуации, когда жильцы жалуются на шумных соседей. В таком случае мало что можно сделать, особенно если крики слышны в разрешённое время и никак не нарушают закон. Алгоритм действий при подаче жалобы на проблемного соседа ничем не отличается от обычного, не связанного с посуточной арендой: нарушения необходимо зафиксировать и сообщить о них в полицию.
Говорить гостям заранее о потенциально проблемных соседях не нужно. Высок шанс того, что по итогу они не доставят никаких хлопот жильцам, арендующим квартиру на небольшой срок. Разбушевавшийся сосед — это вероятность, а не неизбежность, в отличие от грохота поездов у дома рядом с железной дорогой или рёва самолётов в жилых комплексах у аэропорта.
«В одном доме, где мы сдаём сразу несколько квартир, соседи кричат каждый вечер, как по будильнику: всё начинается, когда муж возвращается с работы. Орёт он так громко, что из-за плохой шумоизоляции слышно сразу в нескольких квартирах. Но никто ничего не может сделать, ведь ругаются они в разрешённое для шума время, а не глубокой ночью. Это многоквартирный дом — приходится мириться».
Примеры конфликтов с соседями: решённый и зависший «в процессе»
Почти все конфликтные ситуации с соседями решаются конструктивным диалогом, даже если приходится иметь дело с эмоциональным и агрессивным человеком. Опытные собственники либо привыкли сами регулярно разрешать их, либо переложили эту задачу на сотрудников.
«Чаще всего для улаживания конфликта достаточно просто поговорить с соседями, потому что большинство из них сами не знают, что делать в данной ситуации. Как правило, они успокаиваются после беседы и теперь знают, что к нам можно обратиться. Даже самые „бойкие“ соседи к этому приходят.
Например, мы сдавали жильё на этаже, где был „тамбур“ на три квартиры, огороженный дверью с неудачным замком. Если человек, который зашёл в этот „тамбур“, провернул ключ не до конца, то снаружи в него уже никак не попасть. Там застрял сосед с картиной мира, в которой любой конфликт или ситуация разрешается криками. Он начал кричать по телефону, возмущаться и даже сумел отобрать у гостей ключи от нашей квартиры. Пришлось ехать и лично с ним разговаривать: сосед на меня кричал, я его успокаивал. Большинство людей возвращает в чувства вопрос: „Как вы хотите, чтобы было?“ Ведь в сути конфликта лежит желание исправить ситуацию.
Обсудили, что замок можно сменить, а пока мы со своей стороны будем оставлять гостям дополнительную инструкцию, прописав, как важно закрывать его до конца. На случай повторения ситуации я дал ему телефон отдела бронирования и добавил, что если он будет звонить и кричать, то его номер попадёт в черный список. Вот так и решился этот конфликт».
Но в практике эксперта был и случай, когда конфликт так и не был разрешён. Для редких неадекватных соседей он может быть самоцелью. Тогда остаётся только запастись терпением, действовать в рамках закона, не реагировать на неправомерные жалобы и помнить о своих правах.
«Второй конфликт, который до сих пор длится, случился в элитном доме с пожилой соседкой. Женщина постоянно звонит, высказывает претензии, иногда кооперируется с бабушками-подругами из своего подъезда — звонят и жалуются все втроём. Один раз эта женщина содрала со стены бокс для бесконтактного заселения. Но сделать она больше ничего не может. И мы с ней тоже ничего не можем сделать. Мы продолжаем сдавать квартиру, соседка продолжает звонить и кричать, вот и всё».
Советы начинающим владельцам посуточного бизнеса
Вместо выводов — короткий чек-лист по налаживанию контактов и разрешению конфликтов с соседями.
- Живёте далеко — познакомьтесь с соседом. Так вы будете знать, что происходит в вашей квартире без личного присутствия.
- Добрососедствуйте, не дружите. Близкие связи с соседями могут стать помехой и обернуться нарушением личных границ.
- Лучший способ решить конфликт — это предупредить его. Пропишите в договоре аренды и памятке для гостей правила поведения в квартире и на общедомовой территории.
- Не предупреждайте гостей о шумных соседях — высока вероятность того, что всё будет тихо и вы зря отпугнёте жильцов
- Если конфликт возник — общайтесь спокойно и задавайте наводящие вопросы, чтобы соседи сами понимали, чего хотят и каких действий ждут от вас.
Фото на обложке: New Africa / Shutterstock / Fotodom
Похожие материалы
- Как посмотреть детализацию вознаграждения сервиса в Экстранете Яндекс Путешествий
- Как настроить раздел «Доступность и цены» для посуточных объектов в Экстранете при подключении без менеджера каналов
- Закрывающие документы для партнёров сервиса: что входит в отчёт агента и акт об исполнении поручения
- Как взаимодействовать с соседями, если сдаёте квартиру посуточно. Практические советы