Анна Ходченкова уже 25 лет работает юристом в Смоленске, ведёт арбитражную практику. Однажды она решила купить офис в старинном здании — бывших монастырских палатах XVIII века. Это стало отправной точкой в истории успеха рантье. Рассказываем, как творческий подход к бизнесу помог создать УТП и интуитивно завоевать рынок посуточной аренды.
Рантье и юрист. Владелица исторических апартаментов «Кельи Авраамийского монастыря» в Смоленске.
История в цифрах
Пространство с арочными сводами
Анна искала помещение под офис в родном Смоленске, чтобы было где хранить юридические документы. Подходящий вариант попался в историческом центре города — нежилое помещение на первом этаже каменных палат 1775 года.
До революции здесь жили учителя и наставники монахов Авраамиева монастыря. В советское время в здании, которое признано памятником градостроительства и архитектуры, разместили коммунальные квартиры и склады.
Последние 10 лет кельи с высокими арочными потолками пустовали и разрушались: наследники не могли договориться, как их использовать.
Решётки на окнах, обшарпанные стены, прогнившие трубы под полом — помещение выглядело «убитым». Фото из личного архива Анны Ходченковой
Юрист почувствовала: надо покупать. На сделку вышли в конце 2019 года. Спустя пару месяцев новая владелица решила, что кельи слишком красивы для офиса-склада и захламлять их документами будет кощунством.
Сначала возникла идея создать культурное пространство для туристов. Анна посоветовалась с местными экскурсоводами и поняла: спроса не будет. Значит, нужно было искать более универсальное решение, и владелица его нашла: обустроить апартаменты для посуточной аренды.
«Я подумала: если нет большого спроса на „собраться“ — должен быть спрос на „пожить“, а ещё лучше совместить эти два запроса. Первоначально муж не поддержал затею с кельями. Когда он увидел запущенность и гнилость помещения, то даже заходить не хотел. Но поверил в меня и затем во всём поддержал. Мне кажется, сейчас он очень гордится тем, что у меня всё получилось. В моём доходе это сейчас более весомо, чем юридическая практика».
Конкурсный дизайн
Кельи приводили в порядок два года. Анна понимала: нужен вдумчивый дизайнер. Через соцсети нашла Иосифа Брина: просматривала в ленте атмосферные кафе и увидела необычное помещение с ремонтом всего за 170 тысяч рублей. Договорились о сотрудничестве. Анна предлагала идеи, а Иосиф воплощал их в своей трактовке.
Атмосфера учительских келий в деталях: расписной сундук, чёрное антикварное зеркало, старинные часы. Фото: Апартаменты «Кельи Авраамийского монастыря»
Владелице апартаментов были важны несколько моментов, она хотела объединить в кельях посуточный и туристический бизнес.
Сохранить исторический дух. Хотели максимально показать гостям 250-летние кирпичные стены. Слой за слоем убрали наслоения времени: штукатурку, рейки, зелёную краску. В одной из стен кухни оказалась глубокая дыра, опалённая до черноты. Она вела к отверстию для дымохода. Видимо, рядом стояла старинная печь для обогрева келий или огонь разжигали прямо в нише. Этот проём сохранили как есть.
Продумать отдельную спальню. Рантье была уверена: чтобы продавать апартаменты дороже, нужна отдельная спальня. В учительских кельях её не было. Дизайнер предложил сделать спальню из кухни, а кухонную зону организовать в гостиной.
Трубы, которые нельзя было срезать в бывшей кухне, замаскировали под цвет сводов и спрятали под льняными шторами. Фото: Апартаменты «Кельи Авраамийского монастыря»
Сделать аутентичную ванную комнату. В кельях раньше не было ванной комнаты. Под неё выделили огороженное место в коридоре. Сейчас гости принимают душ прямо под сводами XVIII века. Окно в санузле — это одновременно и стеклянные распашные двери. Через них можно будет выйти в небольшой сад (патио), который рантье хочет обустроить во внутреннем дворике.
Создать экологичное пространство без натяжных потолков и пластика. В интерьере апартаментов — кирпич, дерево, ротанг, лëн — всё натуральное.
«Например, для пола мы с трудом нашли лиственницу. По нашей с дизайнером задумке, полы должны состариться: стать естественно неидеальными, приобрести натуральные потёртости и вмятины. Поэтому мы их не лакировали, а пропитывали маслом с воском. Весь текстиль в квартире изо льна. Всё это сильно удорожило проект, но зато здесь легко, свободно дышать».
Особое внимание рантье уделила уюту. Стол накрыт скатертью, на тарелках — красиво свёрнутые салфетки. Заварочный чайник греется от пламени свечи. Вечерами можно укрыться пледом и полистать одну из многочисленных книг, посвящённых истории и кулинарии Смоленска. На полках рядом с сувенирами хранятся карты-путеводители.
В 2023 году дизайн-проект апартаментов получил награду как лучший реализованный проект интерьера квартиры или частного дома на VI Международной премии «Золотой Трезини».
Подключайте свой объект к Яндекс Путешествиям и получайте бронирования!
- для всех: отелей, глэмпингов, апартаментов, посуточных квартир, гостевых домов, баз отдыха;
- для ИП, самозанятых, юридических и физлиц;
- мобильное приложение для управления бронированиями;
- акции и спецпредложения для гостей.
Кельи как культурная достопримечательность
Анна разместила информацию об апартаментах на всех онлайн-платформах посуточного бронирования. Параллельно запустила рекламу, просила гостей оставлять отзывы. Отучилась на СММ-специалиста и завела паблики келий в соцсетях.
Чтобы получить максимальную прибыль, в свободные дни стала сдавать апартаменты местным жителям для фотосессий и разных мероприятий, например занятий йогой и лекций-квартирников. Оплата была почасовая, цены — 250−300 рублей.
Первыми моделями для рекламы апартаментов стала Анна с детьми, у неё их четверо. Фото из личного архива Анны Ходченковой
Чтобы привлечь внимание потенциальных гостей, придумала несколько нестандартных решений продвижения. Например, обзвонила всех местных гидов и предложила им приводить группы из 10−15 человек на экскурсии в кельи бесплатно. После посещения убирала сама. Было непросто, но благодаря экскурсионной тактике появились первые фотографии необычных апартаментов в соцсетях разных городов.
Соседи не возражали против такой активности рантье, потому что она помогала всему дому. Как только юрист стала собственницей помещения, то написала ряд заявлений с просьбой включить старинное здание в программу капитального ремонта. Стучалась во все инстанции и добилась, чтобы в 2023 году отремонтировали фасад и заменили крышу, а также сделали дождевые отводы.
«Я много делаю на благо всего дома, и соседи это видят и понимают. У меня хорошие отношения с ними, я никогда не вредничаю и всегда иду навстречу. Но если что-то пойдёт не так, у меня есть козырь: мои кельи — нежилое помещение, а я оформлена как индивидуальный предприниматель. Я сдаю апартаменты законно».
Поддержка государства
Открытие бизнеса всегда требует первоначальных финансовых вложений. Кельи Анна купила и ремонтировала за счёт личных сбережений, а затем решила обратиться за господдержкой.
Рантье направилась в Смоленский областной фонд поддержки малого предпринимательства и выяснила, что ей как новому предпринимателю могут одобрить кредит в 500 тысяч рублей под 3,5% годовых. Заполнила документы и получила средства на развитие своих проектов.
«После того, как вы сдаёте первую отчётность, то имеете право заявиться на кредит в два миллиона рублей. Его дают под 6% годовых, но это не критично — меньше, чем в банке. На эти кредиты я купила ещё один объект для посуточной аренды. Помещение стоило как раз два с половиной миллиона рублей».
Чтобы воспользоваться мерами поддержки, индивидуальный предприниматель должен вести посуточный бизнес законно.
Также Анна обратилась в туристический кластер Смоленской области: спросила, чем кельи могут быть полезны индустрии гостеприимства и какие есть варианты сотрудничества.
«Я сказала: „Давайте подумаем, чем мы можем друг другу помочь“. Например, они участвуют в различных международных туристических выставках, где разыгрывают сертификаты. Я иду навстречу и делаю сертификаты на проживание в кельях. Они возят в апартаменты экскурсии, приглашают меня на обучающие семинары».
Также туристический кластер Смоленской области помог Анне подготовить фото- и видеоконтент для рекламы апартаментов. Смета проекта — 50 тысяч рублей, но на условиях софинансирования рантье заплатила только 5% от этой суммы.
«Я советую рантье стучаться во все двери. Это только кажется, что они закрыты. На самом деле двери открыты!»
С гостями, как с друзьями
Анна заметила, что апартаменты привлекли особую целевую аудиторию, которая ценит всё необычное, духовное и экологичное. Например, периодически в кельях живёт и проводит приём тибетский целитель. Около 10% гостей, бронирующих кельи, приезжают в Смоленск по работе. Бывают и транзитные туристы-однодневки, проездом из Москвы в Беларусь и обратно. За два года у рантье сформировались некоторые правила.
Встречать и провожать гостей лично. Анна продумала возможность дистанционного заселения, но ей больше нравится самой общаться с гостями. Во время заселения она проводит индивидуальную мини-экскурсию: рассказывает историю апартаментов и монастыря, который виднеется из окон.
«Мне нравится получать обратную связь. Вначале, когда гости заходят в апартаменты, это „Вау!“, а потом — глубокая благодарность. Мне приятно смотреть на эти эмоции. И я могу себе это позволить: я частнопрактикующий юрист со свободным графиком. Дети у меня уже школьники. Поэтому каждый день с 12:00 до 14:00 у меня выделено время на кельи».
Разрешать приводить гостей, запрещать проводить вечеринки. Анна предупреждает: гости могут позвать друзей на чай, но устраивать шумные вечеринки нельзя. Если рантье что-то смущает, то она заключает с арендаторами договор и берёт депозит.
«Представьте, что заселяются двое молодых людей, у которых нет вещей, но есть пакеты еды. Конечно, у меня возникает подозрение, что будут песни и танцы. В таком случае прошу подписать договор, в котором прописаны правила проживания и штраф за их нарушение. Обычно люди сразу признаются: да, хотели пригласить гостей!»
Фрагмент правил проживания в апартаментах «Кельи Авраамийского монастыря»
Радовать гостей вкусным. Рантье ставит на стол попкорн и воздушное печенье, а в сезон — фрукты. Первое время оставляла минимальный запас еды на завтрак в холодильнике: например, четыре яйца и булочки на двоих человек. Однако гости обычно не брали продукты.
«Здесь неудобно с магазинами. Я всегда говорю гостям: если вам что-то надо, скажите, и я куплю и привезу перед заселением, тем более когда поздний заезд. Мне несложно. Я работаю с гостями, как с хорошими друзьями».
Сглаживать конфликты. Дом ветхий, и некоторых гостей смущает состояние подъезда. Анна старается смягчать любые недовольства. Говорит, что помогает 25-летний опыт супружеской жизни и воспитания четверых детей.
«Гости обычно испытывают тревожность, они устали после дороги. Я всегда в более выгодной ситуации, потому что я дома: город и стены мне родные. Я считаю, что гостю не нужно что-то доказывать — споры ни к чему не приведут. Возможно, человек приехал в Смоленск впервые и больше никогда не вернётся. Нужно сделать так, чтобы у нас понравилось».
Конструктивную критику рантье принимает с благодарностью. Но бывают и противоречивые пожелания. Например, кому-то нравится спать под одним двуспальным одеялом, а кому-то — нужно два. Кто-то доволен войлочными тапочками, а кто-то требует одноразовые. Поэтому Анна просит гостей: если у вас есть особые пожелания, уточните заранее.
Вся работа на автопилоте
В апартаментах Анна совмещает все позиции: горничной, прачки и управляющей. Наводить красоту ей в радость и нетрудно: «Я всё делаю быстро, на автомате».
Необходимость помощников рантье осознала, когда впервые после запуска келий собралась с семьёй на зимовку в Таиланд. Тогда и наняла двух людей — горничную и администратора. Пока они заменяют Анну разово, когда это требуется.
Горничная убирает в апартаментах «Кельи Авраамиева монастыря» по чек-листу, который придумала Анна Ходченкова
«У меня пока остаётся проблема со стиркой. Наши прачечные возвращают бельё примерно через пять дней после стирки. Я не могу себе этого позволить, ведь у меня заезды нон-стоп. Мне нужно так: сегодня отдала — завтра забрала. Плюс у меня в постельном белье не менее 90% льна, его обязательно нужно гладить. Пока я глажу бельё отпаривателем сама».
Процессы по бронированию Анна автоматизировала: подключила менеджер каналов — это рантье подсмотрела у отельеров.
Планы: минимум три эксклюзивных объекта
Сейчас у Анны два объекта для посуточной аренды. Вторые апартаменты в процессе ремонта. Помещение находится у дома, где жил и работал писатель Александр Беляев — автор «Человека-амфибии» и «Головы профессора Доуэля». Рантье работает над концепцией квартиры-квеста, где гости смогут находить тайники по карте.
Также Анна размышляет над развитием загородного отдыха. Например, можно поставить а-фреймы на горе Валутина — это место воинской славы, связанное с войной 1812 года и Наполеоном. Этот проект требует серьёзных инвестиций.
«Посуточный бизнес дополнил мою юридическую профессию позитивными эмоциями. Там я, как правило, разгребаю чужие запущенные проблемы, а здесь я приятно общаюсь с гостями. Всё быстро и с улыбкой! Но мне не интересен рынок стандартных посуточных квартир — мне интересно развивать уникальные объекты».
Читайте ещё одну реальную историю рантье из Санкт-Петербурга Элен Орловской.
Фото на обложке из личного архива Анны Ходченковой
Похожие материалы
- Как посмотреть детализацию вознаграждения сервиса в Экстранете Яндекс Путешествий
- Как настроить раздел «Доступность и цены» для посуточных объектов в Экстранете при подключении без менеджера каналов
- Вернуть контроль, восстановить продажи: как собственнику малого отеля перезапустить объект после ухода арендатора
- Как юрист развивает посуточный бизнес в каменных палатах 1775 года: история рантье из Смоленска