С чего рантье начать бизнес, или Как законно сдавать квартиру посуточно

Краткосрочная аренда — удобный формат и для туристов, и для владельцев жилья. Гости получают домашний уют, возможность путешествовать всей семьёй или компанией и при этом экономить на отеле. А собственники — шанс зарабатывать больше: при хорошем управлении доход может в 1,5–2 раза превышать прибыль от долгосрочной аренды.

Если вы только задумываетесь, с чего начать бизнес посуточной аренды квартир, важно разобраться в юридических тонкостях. Чтобы избежать проблем с налоговой и другими контролирующими органами, нужно понимать, какие документы требуются и как лучше оформить деятельность. В этой статье мы разложим всё по полочкам и разберёмся, как правильно сдать квартиру в аренду посуточно.

Прежде всего определитесь, в каком статусе будете вести посуточный бизнес: как физлицо, самозанятый, индивидуальный предприниматель (ИП) или через общество с ограниченной ответственностью (ООО).

Вариант 1: физическое лицо

Квартиру можно сдавать посуточно и без регистрации бизнеса — просто как физлицо. Однако, чтобы избежать проблем, важно изучить все нюансы,  например, какие нужны документы для аренды квартиры посуточно и какие действуют правила сдачи. Ключевые правила:

• нужно платить НДФЛ от 13 до 22% (для резидентов) со всех доходов от аренды;
• до 30 апреля каждого года нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ;
• нельзя учитывать бизнес-расходы (например, на уборку или ремонт) для снижения налоговой базы;
• некоторые сервисы бронирования могут не работать с физлицами или ограничивать их функционал.

Вариант 2: самозанятость

Если вы планируете сдавать жильё постоянно, но пока не готовы оформлять ИП, оптимальный вариант — стать самозанятым. Бюрократия будет минимальной, а доход — «белым».

Чтобы зарегистрировать статус самозанятого для посуточной аренды квартир, понадобятся лишь паспорт и ИНН. Процедура быстрая и бесплатная — подать заявку можно через приложение «Мой налог», сайт ФНС, Госуслуги или даже в банковских приложениях.

Почему самозанятость лучше, чем сдавать квартиру как физлицо:

• меньше налогов: 4% при расчётах с физлицами и 6% — с юрлицами и ИП;
• все операции отражаются в приложении, начисления и уведомления приходят туда же;
• отчётность ведётся автоматически;
• можно официально работать с любыми сервисами бронирования.

Но есть и минусы:

• можно зарабатывать не более 2,4 млн рублей;
• нельзя заключать трудовые договоры (то есть нанимать сотрудников);
• нельзя сдавать нежилые помещения (апартаменты).

Вариант 3: индивидуальный предприниматель (ИП)

Если вы управляете несколькими квартирами, привлекаете помощников или планируете масштабировать бизнес, нужно оформить ИП. Это уже полноценный бизнес-статус с расширенными возможностями.

Чтобы зарегистрировать ИП для посуточной аренды, понадобятся:

• заявление по форме Р21001;
• паспорт;
• ИНН;
• квитанция об уплате госпошлины (если нужна).

Оформить ИП можно электронно на Госуслугах или на сайте ФНС. Если хочется сделать это лично — можно сходить в отделение налоговой, МФЦ или к нотариусу. При обращении в налоговую регистрация стоит 800 рублей, в остальных случаях — бесплатно.

Плюсы ИП для посуточной аренды:

• можно официально нанимать сотрудников (например, горничных или администратора);
• нет ограничений по количеству сдаваемых квартир;
• выше лимиты дохода по сравнению с самозанятыми;
• можно выбрать удобный налоговый режим — УСН («упрощёнка») или ПСН (патент) — и подавать декларации электронно;
• можно открыть расчётный счёт и принимать оплату от юрлиц и через платформы.

Из минусов — больше отчётности.

Вариант 4: общество с ограниченной ответственностью (ООО)

Если вы строите серьёзный бизнес: управляете несколькими объектами, нанимаете персонал, работаете с корпоративными клиентами или планируете привлекать инвестиции — стоит оформить ООО.

Для регистрации понадобится:

• заявление по форме Р11001;
• протокол общего собрания или решение одного учредителя;
• устав общества;
• квитанция об уплате госпошлины (если нужна);
• подтверждение юридического адреса — по запросу налоговой.

В мае 2025 года регистрация стоит 4 000 рублей. Если заверить документы электронной подписью и подать онлайн, то госпошлину платить не нужно. После регистрации предприниматель получит лист записи ЕГРЮЛ с информацией об учреждении юрлица.

Плюсы для тех, кто начинает посуточный бизнес как ООО:

• учредители отвечают только в пределах уставного капитала — личное имущество не затрагивается;
• есть возможность привлекать инвесторов и заключать договоры с крупными компаниями;
• проще получить кредит или банковское финансирование;
• можно нанимать персонал и масштабировать бизнес;
• многие воспринимают ООО как более серьёзного бизнес-партнёра, чем ИП или самозанятого.

Когда с организационно-правовой формой определились, следующий шаг — регистрация в Федеральной налоговой службе (ФНС). На этом этапе вы выбираете, какие налоги с посуточной аренды квартир будете платить и насколько сложно будет вести учёт. 

Если вы сдаёте жильё как физлицо, выбора у вас нет: применяется ставка НДФЛ от 13 до 22%. Доходы нужно декларировать ежегодно и платить налог самостоятельно. Нельзя учесть бизнес-расходы (например, на ремонт или уборку).

Самозанятые платят только налог на профессиональный доход (НПД): 4% с поступлений от физлиц и 6% — от юрлиц и ИП. Всё максимально просто: управлять доходами можно через приложение, чеки формируются автоматически, отчётность не требуется.

Если вы ведёте посуточный бизнес в статусе ИП или юрлица, вам доступна упрощённая система налогообложения (УСН) — так называемая «упрощёнка». Классическая УСН бывает с объектом «Доходы» (6%) или «Доходы минус расходы» (15%). Второй вариант подходит для бизнеса со значительными подтверждёнными расходами, например предприниматель много тратит на уборку, химчистку, расходные материалы, ремонт и рекламу.

Также ИП и ООО могут перейти на общую систему налогообложения (ОСН). Но этот вариант выбирают редко из-за высокой налоговой нагрузки: нужно платить НДФЛ (от 13 от 22%) или налог на прибыль (25%), НДС (от 0 до 20%) и страховые взносы.

Для посуточной аренды ИП дополнительно могут применять патентную систему налогообложения (ПСН), по которой налог рассчитывается фиксированно в зависимости от региона, площади и количества сдаваемых объектов. Отчётность при этом практически отсутствует, но есть ограничение по видам деятельности и выручке — до 60 млн рублей в год. Патент можно купить на 1–12 месяцев в рамках календарного года и совмещать с «упрощёнкой».

Как оформить бизнес по посуточной аренде, зависит от того, в каком статусе вы будете работать. Если планируете регулярно сдавать жильё и зарабатывать на этом, важно не откладывать регистрацию. Посуточная аренда приравнивается к предпринимательской деятельности, а значит, перед началом работы нужно встать на налоговый учёт и уведомить ФНС. Только после этого — искать гостей и принимать бронирования.

Бизнес автоматически ставят на налоговый учёт при регистрации. Самозанятые видят об этом информацию в приложении «Мой налог», а ИП и ООО могут получить свидетельство о постановке на учёт в личном кабинете налогоплательщика или в налоговой.

При регистрации ИП или ООО важно указать, чем вы будете заниматься. Для этого в заявлении вписываются коды ОКВЭД — они помогают налоговой и другим госорганам понять специфику вашей деятельности. 

Основные коды для тех, кто сдаёт квартиры или апартаменты посуточно (через агрегаторы или напрямую), — 55.20 и 68.20.1. Могут понадобиться и другие коды:

• 55.90 — предоставление других мест временного проживания (например, апарт-отели);
• 68.20 — аренда и управление недвижимостью;
• 81.21 — клининг и уборка помещений;
• 49.32 — трансфер (если организуете поездки или встречаете в аэропорту);
• 56.10 — питание и доставка еды (если предлагаете завтраки или обеды);
• 96.01 — химчистка, стирка и сушка одежды;
• 77.29.9 — прокат бытовых вещей (например, детских кроватей, самокатов, велосипедов).

Если вы расширяете список услуг или меняете направление — обновите коды ОКВЭД. Для ИП это можно сделать онлайн через личный кабинет налогоплательщика. Для ООО потребуется подать заявление по форме Р13014 и внести изменения в ЕГРЮЛ.

Принимать оплату нужно официально, особенно если вы планируете строить полноценный бизнес на посуточной аренде квартир. Нужна ли онлайн-касса, как выдавать чеки и какой счёт использовать для расчётов — зависит от вашего статуса.

Самозанятым не нужно оформлять расчётный счёт и пользоваться контрольно-кассовой техникой (ККТ). Подтверждение оплаты формируется автоматически в приложении «Мой налог» — гостю можно отправить электронный чек. Это особенно удобно для тех, кто ведёт посуточный бизнес без расчётного счёта и хочет упростить бухгалтерию.

ИП и ООО обязаны применять онлайн-кассу при приёме наличных или оплате картой. Для этого потребуется:

• купить онлайн-кассу, включённую в реестр ККТ ФНС;
• заключить договор с оператором фискальных данных (ОФД);
• зарегистрировать кассу в ФНС.

Если вы принимаете только безналичную оплату от физлиц (например, через банковский перевод или сервис бронирования), касса может не потребоваться — уточняйте в ФНС.

Для ООО также обязательно нужен расчётный счёт. Чтобы его оформить, понадобятся:

• учредительные документы;
• паспорт руководителя;
• решение о назначении директора;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• печать организации.

Для ИП расчётный счёт необязателен, но его стоит оформить, если в планах сотрудничать с юрлицами, принимать крупные платежи, вести чёткий учёт поступлений и расходов. Из документов для регистрации понадобятся:

• паспорт;
• ИНН;
• ОГРНИП;
• выписка из ЕГРИП.

Многие банки предлагают открыть расчётный счёт онлайн. Сравните условия обслуживания и тарифы различных банков, чтобы выбрать наиболее подходящие для вашего бизнеса по посуточной аренде квартир.

Прежде чем посуточно сдавать квартиру или дом, убедитесь, что у вас есть документы, подтверждающие законное право распоряжаться помещением.

Если квартира в вашей собственности, потребуются:

• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи, приватизации, наследства или иной документ-основание для получения недвижимости;
• свидетельство о праве собственности, если жильё было зарегистрировано до июля 2016 года.

Чтобы сдавать посуточно арендованную квартиру, понадобятся:

• договор аренды, в котором прямо указано право на субаренду и краткосрочную сдачу жилья, иначе использовать помещение для бизнеса нельзя;
• нотариально заверенное согласие собственника на посуточную аренду желательно, особенно при работе с юрлицами или через агрегаторы;
• доверенность от собственника, если вы действуете от его имени и занимаетесь управлением, например, если сдаёте квартиру родственника.

Первое, с чего стоит начать посуточный бизнес, — проверить, соответствует ли квартира всем требованиям для сдачи. Зарегистрировать ИП или ООО можно за день, а вот чтобы перевести помещение в статус жилого, узаконить перепланировку или сделать ремонт, нужно больше времени: неделя или даже месяц.

Основные требования следующие.

• Квартира должна быть пригодна для проживания: с водоснабжением, отоплением, электричеством, канализацией.
• Необходимо соблюдать санитарные нормы и правила пожарной безопасности.
• Квартира должна быть оснащена индивидуальными приборами учёта коммунальных услуг.
• Жильё не должно находиться под арестом или быть предметом судебного спора. Если оно в залоге (например, в ипотеке), потребуется письменное согласие залогодержателя.
• Владелец обязан не нарушать права и покой соседей и соблюдать правила содержания общего имущества — это следует прописать в правилах посуточной аренды квартир для гостей.

Если была сделана перепланировка, её нужно узаконить — при проверке могут оштрафовать и попросить вернуть всё на свои места. Чтобы понять, есть ли отклонения от нормы, достаточно сверить фактическую планировку с поэтажным планом в техническом паспорте БТИ.

Для квартир, которые сдаются посуточно, не действуют отдельные санитарные регламенты, как для гостиниц. Но это не означает, что требований нет вовсе — просто применяются общие санитарно-эпидемиологические нормы для любого жилого помещения.

Перечислим минимальные условия, которым должна соответствовать квартира перед тем, как вы решите организовать посуточную аренду:

• исправные инженерные системы: водоснабжение, отопление, канализация;
• рабочая естественная вентиляция: форточки, вытяжки, вентиляционные каналы;
• температура воздуха не ниже +18 °C в обычных комнатах и +20 °C — в угловых;
• отсутствие сырости, плесени и вредителей (насекомых, грызунов);
• исправность и безопасность конструкций: стен, полов, окон и потолков.

Формально вас никто не обяжет проводить санобработку после каждого гостя, как в отеле. Но чистая квартира, свежее бельё и отсутствие посторонних запахов — это не про закон, а про репутацию. Особенно если бизнес для сдачи в аренду посуточно использует агрегаторы, где отзывы — главная реклама.

Чтобы защитить себя и формализовать отношения с гостями, арендодатель может использовать договор аренды или публичную оферту. Оба документа подтверждают законность сделки, помогают избежать конфликтов и защищают в случае споров с гостем или проверяющими органами. Но отличия всё же есть:

• Договор аренды особенно актуален при личных заселениях и приёме крупных групп, заключается в письменной форме — на бумаге или в электронном виде. В нём фиксируются условия проживания, сроки, оплата, ответственность сторон и другие важные детали. Типовой договор посуточной аренды квартиры можно адаптировать под конкретную ситуацию и использовать как шаблон.
• Публичная оферта удобна для бронирований через агрегаторы. Если гость принимает условия и оплачивает бронь, сделка считается заключённой автоматически. Главное, разместить оферту в открытом доступе, чтобы с ней можно было ознакомиться.

Хотя работа по публичной оферте законна, договор аренды даёт бизнесу больше защиты в спорных ситуациях. Особенно если вы:

• сдаёте квартиру без агрегаторов (например, напрямую через мессенджеры или объявления);
• работаете с новыми гостями, которых видите впервые;
• планируете взыскать компенсацию за ущерб, порчу имущества или неустойку.

С договором проще доказать, что человек действительно проживал у вас, согласился с условиями и нарушил их. Это может пригодиться не только в суде, но и при общении с полицией, управляющей компанией или налоговой.

Помимо основного договора, желательно составить список имущества со стоимостью каждой позиции — от фена до кофемашины. При заезде и выезде просите гостя подписать акт приёма-передачи, который фиксирует состояние квартиры. Если что-то испорчено или пропало — составьте акт о причинении ущерба. Его можно использовать, чтобы взыскать компенсацию.

По закону регистрировать граждан России по месту пребывания при краткосрочной аренде не требуется, если они находятся в квартире менее 90 дней. А так как бронирования в посуточном бизнесе обычно не превышают 1–3 суток — значит, зачастую никакой регистрации делать не нужно.

Однако иностранных гостей необходимо поставить на миграционный учёт, даже если они остаются всего на 1–2 дня. Чтобы это сделать, понадобится заполнить уведомление и подать его вместе с копиями паспорта, миграционной карты и документа на жильё в течение семи рабочих дней (для гостиниц — в течение одного рабочего дня) лично в МВД или через МФЦ, через Госуслуги (с ЭЦП) либо по почте ценным письмом. После регистрации вы получите отрывную часть уведомления с отметкой — её нужно передать гостю.

За нарушение правил миграционного учёта предусмотрены штрафы от 2 000 до 500 000 рублей — в зависимости от формы ответственности и тяжести нарушения. В отдельных случаях возможна депортация иностранца или уголовная ответственность для владельца посуточного бизнеса. Подробнее о санкциях — в ст. 18.9 КоАП РФ.

Прежде чем заселить первого гостя, нужно узаконить свою деятельность.

1. Проверьте, подходит ли квартира для сдачи в аренду посуточно: есть ли все необходимые документы, соблюдаются ли требования к жилым помещениям, санитарные нормы и правила пожарной безопасности.
2. Зарегистрируйте деятельность: выберите форму ведения бизнеса (самозанятый, ИП или ООО), определитесь с налоговым режимом, встаньте на налоговый учёт и укажите соответствующие коды ОКВЭД.
3. Подготовьтесь к приёму оплат и заключению договоров. Решите, как будете принимать оплату: наличными, на счёт, через агрегаторы. Откройте расчётный счёт (обязательно для ООО, желательно для ИП), настройте онлайн-кассу, если она необходима. Подготовьте договор аренды или публичную оферту, составьте чек-лист имущества и акт приёма-передачи.

Когда юридическая часть будет закрыта, можно начинать посуточную сдачу квартир и выходить на рынок: подключаться к агрегаторам, размещать объявления, работать с отзывами и запускать рекламу.