Какие налоги должны платить владельцы квартир и апартаментов, если сдают их посуточно

Размер и количество налогов при сдаче апартаментов в аренду зависит от того, зарегистрированы их собственник как индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, либо выбрал упрощённую или другую форму налогообложения. Вместе с адвокатом Александром Брянцевым отвечаем на самые важные вопросы арендодателей: какая форма регистрации самая выгодная, в какие сроки платить налоги и как оформить администраторов и горничных, чтобы избежать проблем.

Посуточно можно сдавать как квартиры, так и апартаменты, хотя иногда эти понятия путают и называют апартаментами в том числе жилые помещения. Однако у этих типов недвижимости разный правовой статус.

Квартиры относятся к жилой недвижимости, они предназначены для постоянного проживания. Всё, что связано с владением и использованием таких помещений, регулируется Жилищным кодексом. 

Апартаменты — это нежилые помещения, их правовой статус определяется Гражданским кодексом. Такие помещения можно использовать как для проживания, так и для коммерческих целей, например, открывать в них офисы, салоны.

Разница между жилой и нежилой недвижимостью ещё и в том, что с 2019 года ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения запрещает оказание гостиничных услуг и размещение хостелов в многоквартирных домах. Но это не значит, что квартиры теперь незаконно сдавать посуточно — просто нужно соблюдать определённые требования.

Закон о налоге на профессиональный доход позволяет самозанятым сдавать посуточно только жилые помещения, то есть квартиры. Если вы приобретаете под сдачу апартаменты, нужно будет зарегистрировать ИП или юридическое лицо, например, ООО.

Все процессы, связанные с исчислением и уплатой налогов, регулируются Налоговым кодексом. В частности, в Статье 23 НК РФ указано, что налогоплательщики обязаны вести учёт своих доходов, расходов и объектов налогообложения, а также представлять налоговые декларации (если такая обязанность предусмотрена законодательством). В первую очередь это касается владельцев бизнеса, которые обязаны выдавать чеки арендаторам и вести бухгалтерскую отчётность.

Индивидуальные предприниматели и юридические лица, сдающие в аренду апартаменты, обязаны применять контрольно-кассовую технику (ККТ) и выдавать арендаторам чеки. Это требование закона 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники». Исключение — предприниматели, которые сдают собственные жилые помещения в многоквартирных домах. 

Для налогового учёта важны договоры об аренде между владельцем и арендатором. Эти документы должны сопровождаться кассовыми чеками, чтобы при необходимости вы могли подтвердить расходы и доходы.

Размер налоговых платежей зависит от формы ведения бизнеса и системы налогообложения. Например, у физических лиц нет сотрудников, за которых они платят НДФЛ и страховые отчисления, также физические лица и ИП не будут платить НДС.

Физическое лицо

Если вы решите заключить договор с гостем как физическое лицо, то будете платить стандартный налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Сейчас он составляет 13% от суммы дохода. Но если доходы превысят 5 млн рублей, ставка налога составит уже 15%. 

Физическое лицо имеет право оформить налоговые вычеты и таким образом уменьшить часть расходов, связанных с налогами. На сайте ФНС опубликован список возможных вычетов:

• стандартные налоговые вычеты (для льготных категорий граждан, а также лиц, на обеспечении которых находятся дети);
• социальные налоговые вычеты (для тех, кто понёс расходы на лечение, обучение, физкультурно-оздоровительные услуги и другие социально значимые цели);
• имущественные налоговые вычеты (при приобретении жилья и земельных участков, продаже некоторых видов имущества, а также в случае изъятия у налогоплательщика недвижимости для государственных или муниципальных нужд).

Индивидуальный предприниматель

Размер налогов индивидуального предпринимателя зависит от того, какую он выбрал систему налогообложения — упрощённую, патентную или налог на профессиональный доход.

Налог на профессиональный доход. Если индивидуальный предприниматель сдаёт жилое помещение, то он, как и самозанятые, уплачивает 4% с суммы дохода, получаемого от физлиц, либо 6% с суммы дохода, получаемого от ИП и организаций.

Патентная система налогообложения (ПСН). Это фиксированная сумма налога, которая зависит от площади помещения, а также от максимального уровня дохода по вашему виду деятельности в регионе. Размер патента устанавливается властями регионов. Поскольку платёж не зависит от фактического дохода, это позволяет упростить расчёт и планирование налогов.

Упрощённая система налогообложения (УСН). У этой системы есть два варианта расчёта налогов: 

• 6% от всех доходов;
• 15% от разницы между доходами и расходами. 

В первом случае налог рассчитывается от общей суммы доходов от аренды апартаментов. Например, если за год вы заработали 2 420 000 рублей, то сумма налога составит 145 200 рублей.

Второй вариант позволяет учитывать возможные расходы: налогом облагается только чистая прибыль за минусом подтверждённых расходов. Чтобы их подтвердить, понадобятся кассовый чек, платёжное поручение, накладная, акт сдачи-приёмки или другой документ, подтверждающий сумму и назначение платежа. Допустим, вы тратите 65% дохода на содержание и обслуживание помещения, тогда при том же доходе 2 420 000 рублей чистая прибыль составит 847 000 рублей. И уже от этой суммы нужно рассчитывать налог 15%, который составит 127 050 рублей.

Юридическое лицо

Для юридических лиц также есть упрощённая система налогообложения (УСН). Владельцы бизнеса, как и в случае с ИП, могут выбрать один из двух вариантов расчёта налога:

• 6% от всех доходов;
• 15% от разницы между доходами и расходами. 

Но чтобы платить налоги по УСН, бизнес должен попадать под несколько критериев, которые указаны на официальном сайте ФНС:

• официальный годовой доход — до 200 млн рублей;
• остаточная стоимость основных средств — до 150 млн рублей;
• в штате компании числится не более 130 сотрудников.

При работе по УСН доля участия других организаций в бизнесе не может превышать 25%. Организации, у которых есть филиалы, в принципе не могут пользоваться такой системой налогообложения.

В основную систему налогообложения входят:

• налог на прибыль — 20%;
• налог на добавленную стоимость (НДС) — до 20% от стоимости услуг;
• страховые взносы за сотрудников — 30% от официальных зарплат.

Если вы нанимаете администратора или горничных для работы в апартаментах, то ваши отношения будут регулироваться Трудовым кодексом, а это значит, что за каждого сотрудника нужно будет платить:

• налог на доход физических лиц (НДФЛ), который составляет 13% от официального оклада;
• обязательные страховые взносы (пенсионное, социальное и обязательное медицинское страхование). С 2023 года ФНС установила для этих взносов единый тариф — 30% от официального оклада.

Если у вас есть контрагенты, которые оформлены как самозанятые, то налог 6% от дохода они декларируют и платят самостоятельно. Но персонал, который работает постоянно, так оформлять не стоит — с 1 марта 2024 года вступили в силу поправки в 565-ФЗ «О занятости населения», которые контролируют подмену трудовых отношений самозанятостью.

Если горничные или другие сотрудники работают постоянно, выполняя одни и те же задачи, налоговая служба может признать эти отношения трудовыми. Переквалификация отношений в трудовые грозит предпринимателю доначислением всех налогов и страховых взносов. 

Кроме того, самозанятые сотрудники могут сами подать в суд на работодателя, если возникнут конфликты, и требовать признания отношений трудовыми. Это также может привести к дополнительным расходам и проблемам для предпринимателя. Поэтому, если вам требуются постоянные сотрудники, лучше оформлять всё официально, чтобы избежать рисков.

Налог на имущество — до 1 декабря следующего года. То есть за 2023 год налог на недвижимость нужно уплатить до 1 декабря 2024 года, а за 2024 год — до 1 декабря 2025 года.

Подоходный налог зависит от формы регистрации бизнеса и формы налогообложения. Если вы выбрали УСН и платите 6% от всей прибыли или 15% от чистой прибыли, то нужно:

• в течение года вносить авансовые платежи: до 25 апреля, 25 июля, 25 октября за соответствующие периоды текущего года;
• до 31 марта следующего года сдать годовую декларацию.

При ПСН срок уплаты зависит от периода действия патента:

• если патент менее чем на 6 месяцев — налог уплачивается единовременно;
• если патент от 6 до 12 месяцев, налог уплачивается в два этапа: одна треть суммы — не позднее 90 календарных дней с начала действия патента, оставшаяся часть — не позднее срока окончания действия патента.

Юридические лица на ОСНО также вносят авансовые платежи и годовой расчёт:

• авансовые платежи — не позднее 28 дней после окончания квартала, то есть 28 апреля, 28 июля и 28 октября;
• годовой расчёт — до 28 марта следующего года.

Налоги на доходы сотрудников нужно вносить ежеквартально: до 25 апреля, 25 июля, 25 октября текущего года и до 25 января следующего года подать форму 6-НДФЛ. Также до 1 марта следующего года нужно подать форму 2-НДФЛ.

Страховые взносы тоже нужно подавать каждый квартал, но до 30 числа месяца, следующего за отчётным кварталом (30 апреля, 30 июля, 30 октября и 30 января).

Сейчас Государственная дума рассматривает законопроект, который сделает шкалу налогообложения физических лиц прогрессивной — от 13% до 22%, то есть те, кто зарабатывает больше, будут платить больший процент. 

• Годовой доход превышает 2,4 млн рублей в год — НДФЛ 15%.
• Годовой доход превышает 5 млн рублей в год — НДФЛ 18%.
• Годовой доход превышает 20 млн рублей в год — НДФЛ 20%.
• Годовой доход превышает 50 млн рублей в год — НДФЛ 22%.

Эти поправки будет важно учитывать не только при уплате налогов за сотрудников, но и при продаже недвижимости. Ожидается, что они вступят в силу с 1 января 2025 года.

_{Фото на обложке: Drazen Zigic / Freepik}