Вопрос в редакцию:
«Можно ли сдавать ипотечную квартиру посуточно и что для этого нужно знать? На какие пункты ипотечного договора нужно обратить внимание прежде, чем сдавать квартиру? Нужно ли уведомлять госорганы и делать пометки в договоре о такой аренде? Какие налоги нужно платить?»
Юрист с семилетним опытом практики, в том числе в международных FMCG-компаниях, отельных агрегаторах. Магистр юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, имеет степень MBA в сфере стратегического менеджмента и предпринимательства. Автор телеграм--канала Legal Notes.
Чтобы найти ответ на вопрос, можно ли сдавать ипотечную квартиру в посуточную аренду, внимательно изучите ваш договор с банком — документ может содержать ограничения на использование имущества в залоге. Среди них следующие.
- Прямой запрет на сдачу квартиры в аренду. Банк может запретить использовать недвижимость в ипотеке для получения прибыли.
- Требование об уведомлении. Даже если прямого запрета сдавать квартиру в договоре нет, банк может потребовать, чтобы его уведомили о любых действиях по сдаче недвижимости в аренду.
Если нарушить условия договора с банком, можно получить серьёзный штраф. Бывают и другие меры ответственности, например предписание полностью погасить ипотечный кредит в сжатые сроки.
Если формулировки кажутся вам недостаточно понятными или вы не нашли в договоре никаких ограничений на сдачу квартиры в аренду, обратитесь в банк и уточните условия. Лучше запросить письменное разрешение кредитора, чтобы избежать каких-либо разночтений и проблем в будущем.
Возможность передачи ипотечной квартиры в посуточную аренду через управляющую компанию также находится в компетенции банка. Если банк даёт на это разрешение, квартиру можно передать в управление УК.
Нужно ли уведомлять госорганы о сдаче ипотечной квартиры в посуточную аренду
Уведомлять Росреестр нужно, если квартира сдаётся на длительный срок — на год и более. В случае посуточной аренды уведомлять госорганы пока не требуется, но подобные инициативы уже обсуждались властями, поэтому стоит следить за изменениями в законодательстве.
Подключайте свой объект к Яндекс Путешествиям и получайте бронирования!
- для всех: отелей, глэмпингов, апартаментов, посуточных квартир, гостевых домов, баз отдыха;
- для ИП, самозанятых, юридических и физлиц;
- мобильное приложение для управления бронированиями;
- акции и спецпредложения для гостей.
Нужно ли сообщать об обременении в договоре с гостем
С каждым гостем владелец посуточного бизнеса заключает договор найма жилого помещения. Нужно ли писать в нём, что квартира находится в ипотеке, — тоже зависит от банка. Если он требует добавить такую отметку, то в договор о посуточной аренде нужно включить условие, указывающее на ипотеку.
Пример:
«Объект недвижимости находится в залоге у [Название банка] по договору ипотеки № ___ от ___. Арендодатель гарантирует, что сдача в аренду согласована с банком и не нарушает условий ипотечного договора».
Если такого обязательства в договоре с банком нет, то типового договора о посуточной аренде будет достаточно.
Как платить налоги при сдаче ипотечной квартиры в посуточную аренду
Посуточная аренда подразумевает получение дохода, а доход с аренды облагается налогом. Если сдаёте квартиру как физическое лицо, то базовый подоходный налог составит 13%. Однако с 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения. Вот как она выглядит:
Годовой доход | Расчет НДФЛ |
До 2,4 млн рублей | 13% от суммы |
От 2,4 до 5 млн рублей | 312 000 рублей + 15% от суммы свыше 2,4 млн рублей |
От 5 до 20 млн рублей | 702 000 рублей + 18% от суммы свыше 5 млн рублей |
От 20 до 50 млн рублей | 3,402 млн рублей + 20% от суммы свыше 20 млн рублей |
От 50 млн рублей | 9,402 млн рублей + 22% от суммы свыше 50 млн рублей |
Для физического лица учитывается весь его годовой доход — совокупный. Поэтому, если есть и другие источники дохода, иногда выгоднее оформить ИП — ставка может быть меньше, а при небольшом доходе можно воспользоваться льготами.
Ещё один вариант — самозанятость, он подходит, если доход не превышает 2,4 млн рублей в год. Ставка по самозанятости может быть от 4 до 6%. ИП и самозанятость выгоднее, чем НДФЛ от 13% для физических лиц.
Фото на обложке: Martins Zemlickis / Unsplash
Похожие материалы
- В Госдуме обсудят расширение эксперимента по гостевым домам на все регионы
- Микролокации и точечный геомаркетинг в посуточной аренде: как привлекать гостей в пределах 1–2 км
- Тема невозвратных тарифов в отелях актуальна: Минэк вернётся к обсуждению новых правил до конца 2026 года
- Можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду посуточно и как это сделать по закону