Премиум-аренда: как сдавать посуточно дорогую квартиру. Советы управляющим и владельцам бизнеса

Собственники и управляющие апартаментов класса премиум рассчитывают на хорошую прибыль от посуточной аренды, но в итоге нередко получают жалобы гостей и пустые даты. Не всегда недвижимость с высоким чеком и современным ремонтом приносит доход в премиум-сегменте. Возможная причина — жильё не соответствует ожиданиям клиентов.

Разберёмся, чем отличаются премиальные квартиры и апартаменты, кто их арендует, что должно быть внутри, какого сервиса ожидают гости и сколько нужно вложить в бизнес на старте. Статья будет полезна владельцам посуточных объектов и управляющим.

Средняя стоимость суток в премиальных квартирах и апартаментах Москвы и Санкт-Петербурга держится на уровне 20 000 рублей. Но это не значит, что все объекты с высокой арендной платой автоматически относятся к премиум-сегменту. 

Высокая цена оправдана, когда жильё действительно соответствует ожиданиям гостей, готовых платить десятки тысяч за сутки проживания. Важны локация в центре или престижном районе, знаковые места или природные объекты рядом, качественный ремонт, мебель высокого класса без следов износа, техника, которая работает безупречно, идеальная чистота, охраняемая территория, быстрый и ненавязчивый сервис. 

Кроме комфорта, в дорогой аренде важна «люксовая» атмосфера: вид из окна, планировка, детали интерьера, возможность почувствовать себя особенным.

Ксения Селезнёва отметила, что все дорогие квартиры и апартаменты делят на бизнес-, люкс- и премиум-сегменты. Критерии для такого разделения — площадь, состояние, внешний вид объекта, размеры комнат, количество спальных мест и этаж (чем выше — тем лучше). 

Премиум-апартаменты востребованы прежде всего в крупных городах и на курортах. В столице это башни «Москва-Сити», центр города, новые дома в престижных районах. В Санкт-Петербурге — центр, Петроградская сторона, Васильевский остров, где ценится близость к архитектурным ансамблям и видам. На курортах Краснодарского края (например, Сочи) главная ценность — вид на море и первая береговая линия, здесь даже в межсезонье востребованы апартаменты класса люкс.

Конкуренция в сегменте высокая. Каждый год количество объявлений на агрегаторах увеличивается, гости всё чаще сравнивают не только цену, но и детали. Выигрывает тот, кто поддерживает безупречный уровень сервиса и умеет выделить квартиру среди похожих предложений.

Посуточная аренда дорогого жилья редко бывает случайным выбором. В этот сегмент приходят гости, которые понимают цену комфорта и готовы за него платить.

Целевая аудитория

Собственнику важно заранее представлять, кто может стать гостем квартиры. Именно их потребности определяют, какими будут ремонт, набор удобств, акценты интерьера, сервиса и позиционирование объекта на рынке.

• Бизнесмены, топ-менеджеры, командированные специалисты, руководители компаний. Приезжают на переговоры и проекты, им важно жить рядом с деловым центром, иметь приватность и привычный комфорт.
• Семьи с детьми. На первом месте пространство и удобство: несколько спален и желательно санузлов, кухня, отсутствие деталей, опасных для детей.
• Влюблённые пары. Чаще выбирают апартаменты «для романтики»: панорамный вид, ванна у окна, камин или необычные световые решения.
• Туристы и путешественники. Им важно оказаться в центре событий — с видом на достопримечательности. 
• Звёзды, блогеры и креативная аудитория. Для них это не только жильё, но и площадка для фото и видео, важна фотогеничность: панорамный вид, дизайнерская мебель, арт-объекты, интересные детали и освещение.
• Компании друзей. Снимают квартиры для праздников или коротких встреч. Требования простые: просторная гостиная, большой стол, колонка.

Что любят премиум-гости

Чтобы удержать платёжеспособных гостей, важно учитывать их ожидания. Выбирая премиум и люкс, гости ждут большего, чем просто жильё на ночь.

В люксовом сегменте гости не прощают компромиссов. Даже один «слабый» элемент, например чуть продавленный диван, матрас среднего качества, посуда из разных наборов или неработающая лампочка, могут испортить впечатление. Гость напишет плохой отзыв и больше не вернётся. 

Итак, ключевые детали:

• Интерьер и отделка. Дизайнерский ремонт без малейших следов износа, качественные материалы, желательно натуральные — камень, дерево, текстиль. Не используются дешёвый пластик, клеёнка, дерматин или ДСП, обои с устаревшим принтом, массовые постеры с маркетплейсов, электризующиеся скатерти, шторы или покрывала. Освещение продумано по сценариям: потолочное, точечное, приглушённое.
• Мебель. Не массовая «на один сезон», авторская или топовых брендов, ортопедический матрас и добротные подушки известных производителей, блэкаут-шторы. В гостиной — удобный мягкий диван или кресла, стол, рассчитанный на компанию.
• Техника. Смарт-ТВ, быстрый Wi-Fi, умная колонка, современное кухонное оборудование проверенных брендов. Обязательны климат-контроль или сплит-система. Посуда и бокалы — только наборами, причём сочетающимися между собой.
• Санузлы. Ванная и туалет с сантехникой высокого уровня, люксовая косметика и средства для душа, идеально чистые махровые полотенца и халаты.
• Безопасность. Смарт-замок или доступ по коду, видеодомофон, сигнализация, сейф, охрана.

Дополнительно гости часто спрашивают про хорошую акустику: колонку или саундбар, удобное рабочее место: стол, кресло, розетки рядом.

Ксения Селезнёва считает, что ремонты не обязательно должны быть дизайнерскими.

При этом Ксения Селезнёва подчёркивает, что УК никогда не берёт в управление апартаменты с дешёвым ремонтом или «удивительным» наполнением. По её словам, в «Москва-Сити» до сих пор есть собственники, которые купили недвижимость за несколько десятков миллионов рублей, но сэкономили на ремонте и отделке. 

Например, поставили даже не встроенные, а обычные кухни, купленные на маркетплейсах. Обставили неплохие угловые объекты на высоких этажах «дачной» мебелью, коричневыми шкафами из 90-х, наклеили обои в цветочек. Собрали всё «самое лучшее» в одном месте: балдахин, кирпичную стену, множество оттенков.

Такие варианты не подходят для премиум-сегмента: гости не готовы платить много за дешёвую мебель и устаревший интерьер. Но 85% собственников всегда делают дорогой, щедрый ремонт, покупают хорошую сантехнику, бытовую технику и всё остальное. Именно такие квартиры востребованы.

В премиум-сегменте гости платят не только за панорамный вид и дизайнерскую мебель. Сервис становится очень важным фильтром: даже при идеальном ремонте и обстановке его отсутствие превращает квартиру в «дорогую, но обычную».

Итак, что важно для гостя:

• Персонализация. Приветственный набор и внимание к деталям: вода и фрукты в холодильнике, свежие цветы, качественный натуральный кофе и чай. Многие предлагают гибкость в заселении — ранний заезд, поздний выезд.
• Чистота уровня пятизвёздочного отеля. Квартира должна выглядеть как шоурум из рекламного буклета.
• Коммуникация без задержек. Все вопросы гостя решаются в течение 5–10 минут. Если не работает техника или закончился чай, управляющий должен реагировать мгновенно. Любая пауза — несоответствие премиум-уровню.
• Дополнительный сервис. Для аренды дорогих квартир стандартом становятся трансфер, уборка по запросу, детские принадлежности, возможность заселиться с животными, организация питания, доставки, консьерж-сервис.

Управляющему важно помнить: премиум-аренда — это не про «сдать и забыть», а про постоянное сопровождение. Конечно, для рантье это дополнительные расходы, организация рабочих процессов, обучение персонала, но без этого удержать платёжеспособных клиентов сложно.

Ксения Селезнёва объяснила, что премиальный сервис для посуточных апартаментов — это то, за что клиент переплачивает, то есть повышенный комфорт и особый подход менеджера. Ведь в любом объекте размещения можно получить просто диван, стол, стул, кровать. В премиум-сегменте не бывает так, что гость заплатил, и о нём забыли, — во время проживания всегда возникают вопросы, и решать их нужно оперативно и чётко, чтобы клиент не ждал.

От проблем никто не застрахован, как и при аренде любой недвижимости. Это непредвиденные расходы на обслуживание, сложности и конфликты с гостями, порча имущества, пустые даты.

Ксения Селезнёва советует: чтобы защитить себя от возможных бедствий, стоит обязательно заключать онлайн-договор со всеми гостями. Ещё один способ подстраховаться — депозит. 

Например, если гости захотели устроить вечеринку, им предлагают в аренду апартаменты, предназначенные для шумных мероприятий (корпоративов, дней рождения). Залог под такие праздники в разы выше, чем при стандартной аренде, именно это мотивирует гостей внимательнее и бережнее относиться к имуществу. Наш эксперт считает, что без залога в принципе заселение невозможно, даже если клиент хочет арендовать люксовые апартаменты под часовую фотосессию.

Уменьшить количество пустых дат (дней, когда квартира простаивает) можно с помощью грамотного маркетинга и динамического ценообразования: корректировки тарифов в зависимости от сезона, событий в городе и загрузки конкурентов. 

Полезно заранее готовить спецпредложения на «слабые» месяцы — январь и февраль, предлагать скидку при бронировании на несколько суток подряд. Здесь каждый собственник выстраивает стратегию самостоятельно. Но идеальный сервис в премиум-аренде остаётся обязательным условием для всех.

Ксения Селезнёва рассказала, какие ошибки чаще всего совершают новички:

1. Экономят на ремонте или наполнении. Гости это сразу видят и даже могут сделать замечание.
2. Невнимательны к гостю после получения оплаты. Такой подход убивает бизнес: клиенты никогда не вернутся, если о них забывают, оставляя без поддержки после того, как они заплатили большие деньги.
3. Не возвращают депозиты. Таким «бизнесом» промышляют зачастую мошенники, но, к счастью, это всегда заканчивается одинаково — заявлениями в полицию, негативными отзывами на площадках, блокировками на агрегаторах и закрытием бизнеса. 

Объём стартовых затрат зависит от того, в какой роли вы заходите в бизнес: управляющий или собственник. В любом случае расходы будут значительными, но структура вложений различается.

Ксения Селезнёва рассказала, что при правильном маркетинге окупить вложения можно уже за первые три месяца. 

Также можно заключить договор доверительного управления и разделить расходы с собственником объекта либо вообще предложить ему самостоятельно покрыть их. Тогда собственник будет получать прибыль, а не фиксированную арендную плату. Для управляющей компании это также выгодно, так как на старте вложения равны нулю. 

Если вы сами собственник и планируете заняться арендой в премиум-сегменте, вложения будут совсем другими. Важно подготовить объект: сделать качественный ремонт или обновить отделку, закупить мебель, технику и текстиль. 

Даже при базовом самом скромном апгрейде счёт идёт на сотни тысяч рублей, а полноценный запуск требует несколько миллионов. Но при грамотном позиционировании и маркетинге такие инвестиции окупаются быстрее, чем в стандартном сегменте, за счёт более высокой ставки.

^{Фото на обложке: New Level City}