Обновлено 26 мая 2026 года
Сдавать квартиру посуточно в статусе самозанятого просто и удобно, но важно делать это правильно. С юристом Анастасией Королёвой выяснили, какие возможности есть на гостиничном рынке для тех, кто выбрал режим налога на профессиональный доход.
Юрист в сфере гостиничного бизнеса.
Какие объекты можно сдавать в аренду
Самозанятость — это особый налоговый режим для людей, которые зарабатывают собственным трудом, без сотрудников или сдают жильё в аренду. Такой режим действует в качестве эксперимента до 2028 года.
Для арендодателей возможность платить налог на профессиональный доход по закону появляется, только когда речь идёт об аренде жилых помещений, то есть квартир, комнат или домов.
Жилое помещение — это изолированный объект недвижимости, предназначенный для проживания людей и отвечающий ряду санитарных и технических требований, прописанных в Жилищном кодексе. Сведения о жилом или нежилом статусе помещения отражены в документах на собственность или в выписке ЕГРН.
В жилом фонде оказывать гостиничные услуги запрещено ЖК РФ. При этом закон 422-ФЗ «О самозанятых» не допускает привлечения наёмного труда к аренде жилых объектов. Это значит, что НПД невозможен, если человек сдаёт недвижимость по договору в интересах другого лица за вознаграждение или официально нанимает сотрудников, например горничных.
Срок аренды законом не оговаривается, сдавать можно хоть на год, хоть на день. Главное, заключать договор, отражать все сделки в приложении или на сайте налоговой и вовремя оплачивать налог. По договорам аренды с физлицами ставка налога составит 4%, с организациями — 6%.
«Ограничений по количеству квартир для аренды, в том числе для посуточной, нет. Сколько имеете квартир, столько можете спокойно сдавать. Но есть ограничения по услугам. В жилых помещениях нельзя предоставлять питание, мини-бар, уборку номеров. Это те услуги, которые отличают посуточную аренду от гостиничного бизнеса.
Это касается не только самозанятых, а всех арендодателей, которые сдают жилые помещения. По закону Хованской, который с 2019 года запретил размещение гостиничных объектов в жилых помещениях, вы как собственник имеете право предоставлять только жильё, без услуг.
Более того, вы обязаны соблюдать права соседей. Они могут пожаловаться на шум или другой дискомфорт от ваших арендаторов и довести дело до суда. Чаще всего посуточные квартиры в суде признают гостиничными объектами. Это грозит собственнику запретом деятельности, то есть дальнейшей сдачи в аренду. Таких прецедентов достаточно много».
Самозанятые также могут размещать свои объекты в отельных агрегаторах. В октябре 2024 года такая опция стала доступна в Экстранете Яндекс.Путешествий.
Как стать самозанятым и сдавать квартиру в аренду легально
Получить особый налоговый статус самозанятого могут россияне в возрасте от 14 лет, граждане стран Евразийского экономического союза (Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизия) и Украины при условии, что они оказывают свои услуги или сдают жилую недвижимость в России. Постоянная работа или наличие ИП не будут ограничением для работы по НПД.
Зайдите на сайт налоговой или установите приложение «Мой налог». Зарегистрируйтесь, указав данные паспорта и ИНН. Заявка рассматривается в течение нескольких минут, но иногда проверка данных может занять до 5 дней.
Как самозанятому сдавать квартиру посуточно
Подготовьте договор аренды. Разместите объявление о сдаче квартиры или добавьте объект в отельный агрегатор. Обязательно укажите статус жилого помещения, условия проживания и стоимость за сутки или за месяц.
Краткосрочная аренда отличается от гостиничных услуг отсутствием дополнительного сервиса. В жилом помещении, которое сдаётся посуточно, не могут предлагаться завтраки, регулярная уборка во время проживания, консьерж-сервис и прочее.
Предполагается, что арендаторы самостоятельно будут следить за чистотой, сами поменяют или постирают постельное бельё и позаботятся о питании. Уборку после выезда и подготовку квартиры к заселению собственник обычно проводит самостоятельно, ведь по закону об НПД привлекать наёмный труд ему нельзя. В противном случае у надзорных органов могут возникнуть вопросы к самозанятому.
Как проводить оплату за аренду и платить налог
Для краткосрочной аренды потенциальные расходы на оплату коммунальных услуг, амортизацию объекта и прочее закладываются в цену суток проживания. При долгосрочной аренде обычно берут депозит в размере половины или полного месяца, а также часто арендатора просят отдельно оплачивать ЖКУ по счётчикам. Сумма и условия возврата залога, а также обязанность передавать показания счётчиков и оплачивать услуги ЖКХ прописываются в договоре. Арендатор может оплачивать счета за квартиру как самостоятельно, так и переводить деньги владельцу — как договоритесь.
В обоих случаях после получения оплаты за проживание самозанятый обязан сформировать чек в сервисе «Мой налог». Для этого в приложении нажмите на кнопку «Новая продажа», на сайте в разделе «Выручка» нажмите «Добавить продажу». Далее впишите в поле «Наименование услуги» номер договора, а ниже укажите сумму сделки. Укажите заказчика: физическое или юридическое лицо. Тем, кто сдаёт недвижимость компаниям, нужно будет дополнительно указать ИНН и название организации.
Скриншот страницы добавления новой продажи в личном кабинете налогоплательщика НПД на сайте сервиса для самозанятых «Мой налог»
Отельные агрегаторы по итогам отчётного периода предоставляют самозанятым закрывающие документы, акты и чеки. В наименовании услуги нужно будет указать название договора с сервисом или акта, а сумму — из чека.
Налог рассчитывается сразу, а счёт будет выставлен после 12-го числа следующего месяца. Оплатить его необходимо до 28-го числа того же месяца. В «Моём налоге» можно настроить автоплатёж с банковской карты.
Подключайте свой объект к Яндекс Путешествиям и получайте бронирования!
- для всех: отелей, глэмпингов, апартаментов, посуточных квартир, гостевых домов, баз отдыха;
- для ИП, самозанятых, юридических и физлиц;
- мобильное приложение для управления бронированиями;
- акции и спецпредложения для гостей.
Лимит дохода для самозанятых
В законе для самозанятых установлен предельный лимит по доходу — 2,4 млн рублей за календарный год. Учитываются только доходы, попадающие под налог на профессиональный доход, официальная зарплата, доходы по договорам ГПХ, при этом социальные выплаты в расчёт не берутся.
«2,4 млн рублей — это порог дохода, который вы отражаете в „Моём налоге“ совокупно по всем сдаваемым объектам и по другим услугам, например, если параллельно вы ещё занимаетесь иной деятельностью.
Когда лимит будет превышен, нужно будет или проводить все сделки как физлицо, или открывать ИП на упрощённой схеме налогообложения (УСН). Перейти на новый режим можно в течение 20 дней с момента, как будет превышен лимит. А с началом нового календарного года можно будет возобновить деятельность по НПД. После превышения лимита вернуться на ИП.
Если не оформлять ИП и продолжить сдавать квартиру как физлицо, то вам придётся самостоятельно подать налоговую декларацию и заплатить налог в размере 13% от дохода».
Тем, кто понимает, что скоро может выйти за пределы лимита по доходам для самозанятых, эксперт рекомендует заранее изучить возможности режимов УСН для ИП. Есть два варианта:
- УСН «Доходы» — налог 6%;
- УСН «Доходы минус расходы» — налог 15%.
При этом в некоторых регионах действуют пониженные ставки по УСН. Такие льготы по налогам устанавливают власти регионов, и в каждом из них есть свои ограничения по видам деятельности.
Отчёты для самозанятых. Самозанятым не нужно предоставлять декларацию о доходах в налоговую и сдавать другие отчёты. Все данные передаются в ведомство автоматически. С 1 января 2025 года по 206-ФЗ данные о деятельности самозанятых ФНС также направляет в Росстат.
Фото на обложке: Pixel-Shot / Shutterstock
Похожие материалы
- «Не создавайте фастфуд в гостеприимстве»: история Станислава Зыкова и домов на деревьях «Лапочкино гнездо»
- Какие правила модерации текстовых полей при создании услуги есть в Экстранете Яндекс Путешествий
- Как настроить продажу дополнительных услуг в Экстранете Яндекс Путешествий
- Как самозанятым законно сдавать квартиру посуточно