Согласование перепланировки в квартире для посуточной аренды: что нужно знать владельцу

Владельцам недвижимости хочется извлечь из неё максимум выгоды: сделать удобнее для гостей, отгородить новое помещение для хранения или вовсе разбить просторную квартиру на несколько студий. Кажется, что перепланировка — отличное решение, которое позволит адаптировать квадратные метры под свои цели. Но закон позволяет далеко не все вмешательства. Что нужно учесть, разбираемся вместе с экспертом в отрасли ЖКХ.

Перепланировка — это ремонт или строительство в квартире, которые требуют внесения изменений в технический план и ЕГРН (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). В результате меняются границы и площади помещений. 

Пример. Если владелец жилья демонтирует или возводит перегородки, чтобы сделать комнату шире за счёт коридора и создать новое пространство (гардеробную, кладовую), — это перепланировка. К перепланировкам также относятся расширение дверных проёмов и отказ от окон в комнате.

Перепланировку не стоит путать с переустройством, которое предусматривает замену или перенос инженерных коммуникаций, санитарно-технического или электрического оборудования. В результате таких работ площадь и границы комнат не меняются. 

Пример. Владелец может поставить в санузле душевую кабину вместо ванны, газовую плиту на кухне заменить электрической, а мойку передвинуть из неудобного угла на метр в сторону. Такие вмешательства также нужно отразить в техническом плане и согласовать. При этом установка кондиционера или стиральной машины переустройством считаться не будет — этого оборудования нет в техплане, а вот перенос радиатора уже потребует согласования. 

К перепланировкам предъявляются строгие требования. Это связано с тем, что снос или возведение стен в отдельной квартире влияют на весь дом. Из-за плохо просчитанной нагрузки возможны аварии — от образования трещин в новеньком ремонте соседей до обрушения потолка. 

Незаконная перепланировка создаёт ряд неудобств самому владельцу. Прежде всего такую квартиру сложнее продать. Ведь когда покупатель приобретает жильё с перепланировкой, обязанность узаконить её ложится на него. Немногие готовы к такому риску, поэтому продавцу, скорее всего, придётся занижать цену. 

Незаконная или неузаконенная перепланировка также создаёт сложности с ипотекой — банки неохотно её одобряют. На квартиру с запрещёнными изменениями получить ипотеку и вовсе невозможно. Если квартира уже в ипотеке, то на перепланировку потребуется согласие банка — как правило, это предусмотрено договором.

Владельца могут привлечь к ответственности. На перепланировку могут пожаловаться соседи, тогда управляющая организация придёт с проверкой. 

Административный кодекс (КоАП РФ, ст. 7.21) предусматривает за самовольную перепланировку штраф до 2500 рублей для физлиц. Но даже если владелец заплатит штраф, работы всё равно придётся узаконить. 

Второй вариант — по решению суда вернуть квартиру в исходное состояние за свой счёт, а если решение суда не будет исполнено — продать её с торгов. Если квартира в соцнайме, договор на этом основании могут расторгнуть. Возможны и другие меры ответственности, вплоть до уголовной, например, если дом из-за сноса стен обрушится и чьему-либо здоровью будет причинён вред.

На жильё с незаконной перепланировкой не действует страховка. Часто страховые включают в свои условия пункты, запрещающие получение компенсации, если убытки вызваны нарушением законодательства. Могут отказать в выплате, если страховой случай произошёл из-за перепланировки.

Все работы по перепланировке можно разделить на три больших блока: запрещённые, требующие проектной документации и разрешённые. В разных регионах требования могут различаться. Самую достоверную информацию дадут в инстанции, которая отвечает за перепланировку в вашем субъекте. 

Запрещённые работы 

• Снос несущих стен. От такого вмешательства могут обрушиться стены или потолок всего дома. Чтобы достоверно определить, несущая ли стена, изучите план квартиры — его можно запросить в БТИ вашего региона.
• Присоединение балкона или холодной лоджии к комнате. Выносить на балкон радиаторы тоже запрещено — из-за этого нарушается тепловой контур дома и создаётся нагрузка на отопление.
• Объединение комнаты с кухней, где установлена газовая плита. Отдельное помещение для газового оборудования — обязательная мера безопасности, которую нельзя нарушать.
• Расположение «мокрых» зон (кухни, санузла) над жилыми комнатами. Это создаёт дискомфорт соседям снизу из-за риска протечек.

Кроме того, нельзя увеличивать площадь квартиры за счёт общедомовых пространств, демонтировать вентиляционные каналы, прятать в стены стояки водоснабжения или канализации.

Работы, требующие проектной документации

Некоторые работы проводить можно, но по предварительному согласованию и на основании проекта. Такой проект может составить специальная проектная организация. 

Список работ, которые можно проводить на основании согласованного проекта:

• Изменение проёмов в несущих стенах. Иногда их нужно оборудовать или увеличить, а иногда, наоборот, заделать. Для таких вмешательств есть ограничения по ширине проёма. Кроме того, проёмы потребуется обязательно усилить металлоконструкциями. 
• Изменение габаритов санузла, перенос в другое помещение. Иногда владельцы хотят расширить ванную за счёт прихожей или оборудовать ещё один санузел в кладовой или новом пространстве, отгороженном в коридоре.
• Объединение или разделение помещений. Например, сделать раздельный санузел совмещённым или оборудовать просторную кухню-гостиную.

Разрешённые работы

Самые простые работы проектной документации не требуют. Например, не нужно создавать проект, если планируется:

• установка или демонтаж встроенных шкафов;
• снос или возведение ненесущих перегородок; 
• перенос проёмов в перегородках.

Для домов массовых серий иногда предусматривают типовые проекты перепланировок. Они утверждены заранее, и разработка документации для них не требуется — достаточно заявления.

Пример. Рантье владеет просторной квартирой с тремя изолированными комнатами, одна из которых — мастер-спальня (главная спальня хозяев, включающая собственный санузел, предусмотренный планировкой застройщика). Собственник хочет сделать каждую комнату обособленной студией со своим санузлом и сдавать эти мини-студии отдельно, чтобы увеличить доход. 

Однако разместить дополнительные санузлы во всех комнатах он не может — они бы располагались над жилыми зонами соседей, а это запрещено. Такое возможно только в мастер-спальне, где санузел уже есть в проекте этой и других квартир. А вот оборудовать ещё один санузел в кладовой, чтобы за гостями каждого «номера» была закреплена собственная ванная комната, он может.

Если же квартира на первом этаже или над нежилыми помещениями (офисами, магазинами, кладовками), то можно оборудовать ванную и в жилых комнатах. Владельцы такой недвижимости вправе переносить «мокрые» по своему усмотрению, так как этажом ниже не будет жилой зоны соседа.

Если перепланировка, которую хочет сделать владелец, разрешена (с разработкой проектной документации или без неё), её нужно согласовать и внести изменения в техплан. Желательно провести все согласования заранее и только после этого начинать ремонт. 

Рассмотрим пять основных шагов — порядок действий при согласовании перепланировки.

Шаг 1. Сверьтесь с законами. Узнайте, кто отвечает за перепланировку в вашем регионе. Это могут быть жилищные инспекции, департамент ЖКХ, отдел архитектуры в местной администрации. Например, в Москве это Мосжилинспекция. 

Запросите в этом ведомстве подробную информацию о том, какие перепланировки разрешены в вашем регионе и на каких условиях.

Шаг 2. Подготовьте проект или эскиз. Для несложных изменений (например, если хочется дверь в ненесущей стене сделать двухстворчатой) достаточно эскиза. Можно отметить изменения прямо на копии плана, полученного в БТИ. 

Шаг 3. Подайте документы в ответственную инстанцию. Обычно это можно сделать через МФЦ или Госуслуги, но в некоторых регионах нужен личный визит. Проверка и выдача разрешения займёт до 45 дней.

Для согласования потребуются следующие документы:

• паспорт собственника квартиры;
• документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН);
• технический паспорт или технический план;
• заявление о перепланировке (или переустройстве);
• эскиз или проект перепланировки;
• согласие остальных собственников, если недвижимость в долевой или совместной собственности.

Иногда в выдаче разрешения могут отказать — при работе со специализированной организацией такая вероятность ниже, но всё же остаётся. В таком случае придётся поправить проект и подать его заново. Но если собственник уверен, что отказ неправомерен, можно переубедить ответственных лиц на очном приёме или обжаловать решение в суде.

Шаг 4. Проведите ремонт по плану. В большинстве субъектов РФ разрешение выдаётся на один год, и ещё на год его можно продлить, если работы не закончены. После этого разрешение теряет силу, и перепланировка становится самовольной.

Если срок вышел, нужно будет узаконить перепланировку, то есть придать статус законной той перепланировке, которая уже произведена. Потребуется подать документы заново, а в случае отказа — обратиться в суд и получить решение о законности.

Шаг 5. Получите новые документы. Нужно вызвать кадастрового инженера, который составит новый технический план. От инстанции, которая согласовала перепланировку, потребуется акт приёмочной комиссии о завершении перепланировки и переустройства. Этих документов достаточно, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Обычно изменения вносит сама ответственная инстанция: 15 рабочих дней достаточно, чтобы обновились данные в Росреестре, в течение ещё 5 дней собственнику приходит уведомление. Но обновить информацию может и сам собственник, отправив документы через МФЦ или портал Госуслуг. 

Когда информация обновится, можно получать выписку — теперь в ней будет отражена новая планировка.

Базовые планировки квартир, подходящие для длительного проживания, не всегда выгодны рантье. Законодательство позволяет сделать жильё более подходящим для посуточной сдачи, но важно соблюдать все правила, чтобы не потерять время и деньги.

^{Фото на обложке: Shutterstock}