- Учебник
Ремонт даже на небольшом объекте требует максимальной собранности и серьёзной подготовки. Наш эксперт Алёна Енова — опытный отельер, за плечами которой не один успешный ремонт, — рассказала, как планировать работы, контролировать подрядчиков, проверять закупки, а главное, самому не стать причиной сорванных сроков и финансовых потерь.
Предприниматель, отельер, хостельер и эксперт гостиничной индустрии, владелец федеральной управляющей компании HotelKit, сооснователь Международной профессиональной академии туризма, преподаватель СПбГУ и СПбГЭУ, телеведущая, сопредседатель и руководитель отделения по СЗФО «Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья», автор телеграм-канала «Будни отельера».
Алёна ЕноваЭксперт
Как выбирать подрядчиков
Начинать ремонт в отеле стоит с обсуждения идей с дизайнером. Он осмотрит помещения, оценит планировку здания, выслушает пожелания, а затем возьмёт время на подготовку дизайн-проекта. Когда примерный проект готов — можно переходить к расчёту стоимости и сроков строительных работ. Скорее всего, не удастся получить точные цифры, пока заказчик не определится с типом отделочных материалов, зонированием и остальными нюансами.
Очень важно, чтобы у подрядчиков — и дизайнера, и строителей — был опыт работы в отелях. Даже если бригада отремонтировала сто квартир, их опыт может быть нерелевантным, ведь и материалы для частного использования, и нормативы совершенно другие.
Риски сорванных сроков для бизнеса также несравнимо выше — отставание обходится владельцу отеля в немалые суммы, особенно если объект не готов принимать гостей в сезон. Поэтому важно заранее проговорить и прописать в договоре сроки, а также, возможно, оговорить штрафы для строителей.
«Есть и вторая сторона медали, переворачиваем её и вспоминаем, что часто сами собственники:
- экономят на дизайн-проектах;
- не работают с технологической документацией, считая, что достаточно показать на стену пальцем, чтобы обозначить, где будут розетки, а уже работники должны всё сделать как надо.
На самом деле, сорванные сроки — даже при толковых строителях — чаще всего связаны с отсутствием плана у владельца бизнеса. Опытные подрядчики не берутся за работу, если у проекта нет дизайнерской планировки и отрисованных проектных решений, — специалисты знают, что это всегда выливается в огромную головную боль для всех участников процесса».
Алёна ЕноваЭксперт
Как планировать ремонт
Для успешного ремонта понадобятся не только дизайн-проект, но и чертежи, и детализированные планы: демонтажа, монтажа, разводки электрики, установки сантехники. Например, схемы разводки под разные источники света (настенные бра, зеркала, точечный свет, люстры) нельзя смешивать на одном листе, чтобы не было путаницы. Даже количество розеток в комнатах и схемы укладки плитки стоит отобразить в отдельных планах.
Готовые проектные страницы и планы копируют и раздают всем, кто задействован в процессах: строителям, мебельщикам, электрикам, сантехникам, дизайнерам. По этим планам строители могут вести работы, заказывать материалы и, что очень важно, — синхронизировать действия с другими участниками проекта. Ведь обычно на стройке одновременно задействовано много разных специалистов, и чтобы всё работало без сбоев, важно основательно подготовиться.
Дизайнеры, разрабатывающие проект, часто предлагают услугу авторского надзора — приезжают на объект и проверяют этапы ремонта. Это позволяет отельеру немного расслабиться. Однако в любом случае собственнику как наиболее заинтересованной стороне стоит контролировать все процессы самостоятельно.
Что может осложнять ремонт
Эксперт Алёна Енова рекомендует закладывать в смету на ремонт дополнительные 30% расходов. Причина в том, что цены меняются, увеличиваются сроки поставок и приходится переплачивать за скорость и так далее. Это дополнительные расходы, которые зависят уже не от строителей, дизайнера или заказчика, а от поставщиков отделочных материалов. Иногда — от внешних причин и форс-мажоров.
«Идеального ремонта не бывает — со стройкой всегда есть подводные камни, особенно если работы ведутся в старом фонде. При демонтаже могут обнаружиться не только скрытые проблемы, но даже новые помещения, которых не было на планах здания. В таком случае приходится оперативно составлять техническое задание для строителей — что там будет, какие расходы допустимы».
Алёна ЕноваЭксперт
Сами отельеры тоже могут стать причиной срыва сроков ремонта. Например, бизнесмены, работающие над первым проектом, в 99% случаев уже в процессе вносят корректировки: здесь розетки не нужны — сделаем их здесь; шкаф не ставим — купим стул.
«Иногда собственники не берут во внимание, что розетка не просто приклеивается к стене на „Момент“. Чтобы её перенести, придётся вскрыть отделку, протянуть заново провода, зашпаклевать, поклеить обои, покрасить — это существенно увеличивает объём работ для бригады, а значит, финансовые и временные затраты для заказчика».
Алёна ЕноваЭксперт
Нужно ли второе мнение при ремонте
Чтобы бюджеты не растянулись вместе со сроками, для оценки проекта приглашают эксперта второго мнения. Это не дизайнер, продумывающий планировку, не пожарный, проверяющий по СНИПам, и не строитель, работающий по проектному плану. Чаще всего это отельер-практик, который уже открывал несколько гостиниц и побывал «в шкуре заказчика» — сопровождал разные объекты.
Консультант может поделиться опытом, рассказать о проблемах, предупредить о возможных сложностях. Такая практика особенно полезна, если для собственника это первый отель и первый ремонт в нём.
«Иногда благодаря второму мнению удаётся избежать переплат в несколько сотен тысяч и даже в пару миллионов, и почти всегда — улучшить функциональность здания. Например, если не продумать удобство для работы горничных, они могут выполнять задачи хуже, чем ожидал отельер. Как результат — плохие отзывы, снижение рейтинга отеля и недополученная прибыль. Сделать всё возможное для максимизации доходов и оптимизации расходов стоит как раз на этапе ремонта».
Алёна ЕноваЭксперт
Ещё один важный момент — обмен опытом в команде. Когда над ремонтом работают одновременно специалисты разных профилей, они могут совместно решать задачи. Например, мебельщик и электрик заранее обсудят, стоит ли сдвинуть розетку относительно прикроватной тумбы, а сантехник и плиточник — синхронизируют этапы работы, чтобы не задерживать друг друга.
Все изменения нужно обсудить с командой на этапе подготовки планов и проектов, чтобы потом не пришлось ничего переделывать.
Как проверять закупки
Ещё перед началом работ у отельера должны быть готовы не только проект и все чертежи, но и предварительные расчёты закупок. Потратив больше времени на подготовку, можно быть уверенным в прозрачности действий, которые совершает команда в процессе ремонта.
«Для каждого объекта я готовлю детальные предварительные расчёты. Например, делаю раскладку плитки, фиксирую её артикул, необходимое количество упаковок, цвет, данные поставщика, цену, сроки доставки — это новый документ в дополнение к планам и чертежам. В процессе ремонта сверяю свои предварительные расчёты со счетами от строителей, поэтому бригада никогда не может закупить больше плитки „про запас“. Это исключает вероятность мошенничества и финансовых потерь.
Ещё один эффективный метод контроля — присутствовать на выгрузке, когда поставщик доставляет крупные партии строительных материалов. Это позволит вам своими глазами увидеть, сколько привезли той же плитки».
Алёна ЕноваЭксперт
Как контролировать работы
Чтобы быть в курсе, как продвигаются работы, нужно приезжать на объект каждый раз, когда близится к завершению очередной этап. Закончили черновую отделку стен? — Посмотрите, всё ли хорошо. Установили сантехнику? Проверьте.
«Я рекомендую сделать диаграмму Ганта — столбчатый график ремонта, где видно, когда проводится электрика, когда делают шумоизоляцию, когда стена шпаклюется и зашивается, когда можно завозить кровати, и так далее.
Обычно я использую диаграмму Ганта для контроля своих ремонтов. Это позволяет избежать накладок, иначе участники процесса будут мешать друг другу, например, когда строители ещё не закончили работу над шумоизоляцией, а шпаклевать стены даже не начинали — мебельщики уже завозят кровати. В итоге эти кровати мешают бригаде передвигаться, а сама мебель пачкается ещё до того, как её увидели первые гости отеля».
Алёна ЕноваЭксперт
Вместо итогов: чек-лист
- Обсудить идеи и цели с опытным дизайнером, получить предварительный дизайн-проект.
- Обговорить детали ремонта и планы со строителями.
- Дать возможность всем участникам процесса — дизайнеру, мебельщикам, электрикам, строителям, сантехникам — внести изменения (если они нужны) в план до начала работ.
- Подписать договоры, обязательно оговорить сроки.
- Привлечь опытного коллегу-отельера для оценки объёма и характера работ «свежим взглядом».
- На основе финального дизайн-проекта составить чертежи, детальные планы и расчёты по закупкам материалов.
- Регулярно приезжать на объект, чтобы контролировать доставку крупных партий стройматериалов и этапы работы.
Фото на обложке: pvproductions / Freepik
